乌市房地产领域些违法违规行为盘点!买房时需注意

安居365讯 上周,本网对乌鲁木齐房地产领域的部分违法典型案例进行了曝光报道。

《乌市住房保障和房产管理局公布:2016年,房产领域部分违法典型案例》一文的“出街”,引起了市民的关注,对于乌市住房保障和房产管理局(下简称乌市房产局)严查违法违规行为,逐步规范房地产市场秩序的正义之举拍手称好。

但是,去年一年,乌市房产局总共对多少个开发项目和房产中介机构进行了检查?给市民挽回了多少经济损失?开发项目和房产中介机构所做的违法违规行为,又会给市民带来怎样的不利呢?

3月22日,安居365小编对上述市民关注的问题做了进一步了解。

去年,乌市房产局对76个开发项目和206家房产中介机构进行了检查,在检查中,发现了一些问题。

在开发项目中出现的问题有两类:一类是未取得商品房预售许可证,收取预定性质费用;另一类是未通过招投标的方式选聘物业企业。

那么,上述两种违法违规行为,会对市民造成怎样的潜在危害?

如果开发企业未取得《商品房预售许可证》,就向购房者收取预定性款项(预定金、认筹金、诚意金、定金、订金等任何形式的款项的行为),都属于第一类违法违规行为。

在没有取得相应的土地手续,或者没有取得该项目的规划手续和建设施工相关手续的前提下,项目开发企业则无法取得《商品房预售许可证》。倘若市民在没有《商品房预售许可证》的项目上投入了金钱,则有可能承担购买的是“小产权房”或“违规建设的房屋”的风险,最终,拿不到相应的权属证书。

关于“开发项目未通过招投标的方式选聘物业企业”的违法违规行为,也是有处罚依据的:根据2007年10月1日实施的《物业管理条例》第五十七条规定,违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下罚款。

我们来举个例子:很多开发商和物业企业是属于“母子”关系,项目开发出来以后,顺其自然地就由旗下的物业企业承接。如果开发企业开发的项目中涉及到的二次供水、电梯、监控、消防等设施设备存在手续不全、质量不合格等问题,该物业企业可能会视而不见,对市民造成的不便不利不言而喻。

可是,若通过公开招投标的方式来为市民选聘物业企业的话,就有可能会最大化地维护市民的利益。

因为,和项目开发企业没有关联的物业企业在进驻小区时,会对该项目在各方面进行承接查验工作,这种做法,对市民会更公平公正,也能为物业企业自身的后期服务打下夯实基础。

在所有接受检查的开发项目中,乌市房产局对10个开发项目进行了行政处罚,并为市民挽回了500余万元的经济损失。

接受检查的206家房产中介机构中,只有20家检查合格。

存在的主要问题是:在签订居间协议前,未向交易当事人说明和书面告知规定事项、房产经纪合同未由经纪人签字;未经书面委托,擅自发布房源信息等违法行为。

据介绍,目前,二手房易容易产生纠纷主要有六点:宣传信息和产证信息不符(修建年代、楼层、面积);房屋现状不详(房屋是否抵押、是否有房产证、土地证);贷款纠纷;税费纠纷;中介服务项目纠纷;未阅读并理解合同,仓促签订合同。

那么,市民在买卖二手房时,要注意哪些问题呢?

请看下面这段顺口溜:口述信息不可靠,查看证件最重要;红口白牙不可信,调档查询可证印;中介预估仅参考,银行评估最牢靠;缴纳税款义务尽,偷税漏税莫相信;服务项目合同写,口头约定难辩解;签订合同要细看,法律责任要承担。

案情回顾:

案例一:未取得商品房预售许可证,收取预定性质费用

案情简介:2016年,乌市房产局接到投诉,新疆一方天房地产开发有限公司开发建设的“天泉名居”项目存在未取得商品房预售许可证,收取预订性质费用的行为。

经查,新疆一方天房地产开发有限公司开发建设的“天泉名居”项目未取得商品房预售许可证进行销售,位于乌鲁木齐市米东区民泰街500号。该公司已取得土地、规划、建设等手续,但未取得商品房预售许可证,且收取购房者预定性质费用,上述行为违反了《商品房销售管理办法》第二十二条规定。

处理:乌市房产局要求上述公司立即停止违规收取预订性质费用行为,退还相关人员预订性质费用,并对该公司进行行政处罚。

案例二:未通过招投标的方式选聘物业企业

案情简介:2016年,乌市房产局在检查中发现,新疆百商房地产开发有限公司开发建设的“托斯卡纳”项目未通过招投标的方式选聘物业服务企业。

经查,新疆百商房地产开发有限公司开发建设的“托斯卡纳”项目位于乌鲁木齐水磨沟区观园路241号,该项目未按照法律规定,擅自采用协议的方式选聘了乌鲁木齐恒泰诺物业服务有限公司,违反了《物业管理条例》第二十四条之规定。

处理:乌市房产局责令该公司在规定期限内进行招标程序,并对该公司上述行为进行行政处罚,案件已终结。

案例三:房产经纪合同未由经纪人签字

案情简介:2016年6月13日,乌市房产局接到投诉举报称,2016年4月17日,乌鲁木齐华实恒业房地产经纪有限公司为投诉人提供经纪服务并收取12万购房款,但未促成交易,该资金不予退还。

经查:2016年4月17日,乌鲁木齐华实恒业房地产经纪有限公司和投诉人签订购房斡旋金协议。1、收取斡旋金人民币12万元;2、在签订上述经纪服务合同时,有乌鲁木齐华实恒业房地产经纪有限公司盖章、有投诉人签字、有负责经理签字,经调查,该公司经理不具有房地产经纪资格;3、在签订上述经纪服务合同时,未按照《房地产经纪管理办法》第二十三条规定,履行书面告知义务。

处理:乌市房产局责令该公司在规定期限内进行整改,退还购房者所缴纳款项,并对该公司上述行为进行行政处罚。

案例四:未进行书面委托,擅自对外发布房源信息

案情简介:2017年1月3日,乌市房产局接到投诉举报:乌鲁木齐东华伟业房地产经纪有限公司未经产权人书面委托,擅自接受出让方委托销售位于乌鲁木齐市自建房一套。

经查:2016年11月11日,乌鲁木齐东华伟业房地产经纪有限公司促使出让方和买受方签订了房屋买卖居间合同书,但在签订房屋买卖经纪服务合同前,房屋产权人并未签订协议,同时也未让出让方出具授权委托书,直到2017年1月3日,房屋产权人到乌市房产局投诉。

处理:乌市房产局责令该公司在现场退还房产证和土地证,并对该公司上述行为进行行政处罚。

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