详细解读房地产调控到底在调什么

最近,因为1月份全国房价环比录得微跌,舆论导向纷纷像打了鸡血一样开始邀功自喜。但是,事实真相真是如此吗?

根据环比数据,非但一、二线城市房价出现下滑。即使放眼全国,大部分城市也出现下滑。可是,凡是号称2017楼市悲观的媒体都不敢提同比数据。

北京1月新建商品住宅价格同比+24.7%(前值+28.4%);1月二手住宅价格同比+34.6%(前值+36.7%)。

上海1月新建商品住宅价格同比+23.8%(前值+31.7%);1月二手住宅价格同比+28.7%(前值+32.8%)。

广州1月新建商品住宅价格同比+24.2%(前值+24.3%);1月二手住宅价格同比+26.2%(前值+25.9%)。

深圳1月新建商品住宅价格同比+18.4%(前值+23.8%);1月二手住宅价格同比+12.8%(前值+19.3%)。

环比数据与同比数据的区别在于,环比数据是以上个月为基础,显示本月的价格变化,而同比数据是以去年同期数据为基础显示本月的价格变化。环比数据较为灵敏,但同比数据才反映趋势变化。

换而言之,房价上涨的趋势没有结束。除非环比数据连续三个月出现下滑,否则,现在就断言房价上涨势头结束还为时尚早。

笔者查询70大中城市新建商品房住宅价格指数发现,1月份新建商品房住宅价格指数同比下跌的城市只有乌鲁木齐、丹东、锦州、牡丹江这4城。其他城市的新建商品房住宅价格指数出现不同程度的同比上涨。

详细解读房地产调控到底在调什么

观察历史数据,不难发现,从2015年下半年开始,一、二线城市的住宅价格出现新一轮飙涨。根据时间点推算,新一轮的房价涨势是由于股灾所引起的资金逃离股市投奔房地产。2016年第一季度的天量信贷投放也为这轮房地产涨势贡献不少。

从结果上来看,房地产调控并没有很好的抑制价格上涨。然而,这并不能代表调控失败。因为调控房地产的真正目的根本就不是抑制房价。

详细解读房地产调控到底在调什么

回顾1998年至今的一系列房地产调控政策(2016年国庆开始的新调控未纳入)。无论是刺激还是收紧政策,房价上涨的势头一直没有改变。

仔细观察房地产调控政策可以发现,有些调控是在助推房价,拯救楼市。

其实,调控房地产真正在调的是保障“房价可持续上涨”。

详细解读房地产调控到底在调什么

数据显示,自2011年以来,土地成交就出现下滑,而土地供应则完全取决于官方。按理说,如果要抑制房价上涨,应该增加土地供应,供给增加自然会缓解需求紧张,从而抑制价格继续上升。但是,实际情况是,调控反而是控制供给。

也就是说,调控在保护的是“需求紧张”本身。因为只有“需求紧张”这张现象一直持续,“房价可持续上涨”才能得到保障。

这也是保证房价不会出现崩盘的一大原因。房地产已经不同于10年前仅仅只是个行业,由于其与金融行业捆绑,牵一发而动全身,房价如果出现大幅下跌,银行将出现大量坏账、债市将面临大规模违约、企业将大量倒闭(依靠房产抵押融资)。可以说,房地产崩盘,经济也完了。

相反,“房价可持续上涨”如果能实现、那么,土地就能不断的卖高价,与房地产相关的税收收入就会越来越多。甚至在70年产权到期后,还能循环再次获得税收收入。

详细解读房地产调控到底在调什么

从数据上来看,财政收入对于房地产的依赖度非常高。房地产行业出事,真不是开玩笑的事。

所以,千方百计保住“房价可持续上涨”也就是保住经济发展。虽然,这种经济发展模式是扭曲的。

因此,真正的“房地产调控”并非吃瓜群众所理解的打压房价。

这也就能很好的解释为何房价不断走高,却要逆向调控减少土地供应。在房地产泡沫膨胀到无法掩盖的地步时,减少土地供应是保护所剩无几的需求是支撑房价的手段。土地供应减少,开发商拿地竞争越激烈。2016年一次次地王现象也就能得到很好的解释。开发商拿地成本提高势必意味着售价提高,由于中国的房地产市场属于卖方定价市场,消费者没有议价能力,自然房价也能跟着继续涨。

虽然在2016年后半年的调控出现了“组合拳”。但是,这并不是因为越来越多的吃瓜群众离自有住房这个梦想越来越远,而是因为资本都被房地产吸收,无法流到想要它去的地方,进而影响了整体战略规划。

房地产能走到现在这种情况,说穿了是一场博弈游戏。当一个行业牵连太多的时候,这个行业是不能随便动的。这恐怕也是房地产行业玩家的聪明之处。只要玩得够大就不怕天塌地陷。

笔者最后有一句话,谋事在人成事在天。无论人多聪明都无法和天(市场规律)斗,自古以来想要与天斗法的都没什么好下场,不是不报,时候未到。

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