乌鲁木齐发布住宅小区物业费停车费新规多退少补

乌市发布住宅小区物业费停车费新规

多层住宅物业费上调0.20元/月·平方米地上停车收费每月最高70元/车

从今年1月1日起,乌鲁木齐实行住宅小区物业费及停车收费新规。新规明确:多层普通住宅物业费上调0.20元/月·平方米,地上(地面)停车收费统一为每月最高70元/车。

据此,乌市一套80平方米多层不带电梯普通住宅,今年物业费每月较去年增加16元,一年增加192元。今年业主每月需要缴纳的地面停车费有升有降,较去年每月最低64元提高6元,一年增加72元;较去年每月80元降低10元,一年减少120元。

昨日,乌市发展改革委会同乌市住房保障和房产管理局联合召开规范住宅小区物业服务收费和停车服务收费相关政策通气会,发布了经乌市人民政府批准同意、乌市发展改革委和乌市住房保障和房产管理局联合印发的《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》(乌发改医价〔2017〕62号,以下简称62号文)。

62号文规定:乌市住宅小区地上(室外)停车服务费统一定为每车每月最高70元。而住宅小区地上(室外)停车服务费原来的规定是规划车位包月每车每月最高80元,占道停车包月每车每月最高64元。

同时,多层不带电梯普通住宅物业服务收费政府指导价上调0.2元/平方米。具体为:按服务质量等级由低到高(从一级到四级)多层住宅,一级服务0.5元/月·平方米、二级服务0.6元/月·平方米、三级服务0.7元/月·平方米、四级服务0.8元/月·平方米。每个服务等级对应的收费标准为基准价格,具体收费标准可上下浮动10%。

高层及带电梯住宅物业服务收费政府指导价不作调整,仍执行现行标准。

62号文自2017年1月1日起开始执行,原相关文件规定同时废止。凡涉及2016年度期间的物业服务和停车服务等方面的费用,仍按此前法规收费标准执行。在2017年1月1日至目前期间,已收取的物业费、停车费,可按通知多退少补。

拥有多年物业行业经验的新疆聚广律师事务所主任律师陈平介绍说,整体来讲,本次调费方案科学合理,既符合当前社会需求,兼顾到物业企业、业主双方的利益,又保持了物业服务收费政策制定的连续性,体现了优质优价、质价相符的原则。

多层普通住宅物业收费分四级

乌市发展改革委医药和服务价格处处长王新疆介绍说,62号文将多层住宅物业服务收费上调0.20元/月·平方米,高层及带电梯住宅物业服务收费不作调整。

具体而言:未成立业主大会(业主委员会)提供前期物业服务的普通住宅(指除别墅以外的所有住宅)物业服务收费实行政府指导价。

根据物业服务质量对应的物业服务收费标准分别为:

多层不带电梯普通住宅:一级服务0.5元/月·平方米、二级服务0.6元/月·平方米、三级服务0.7元/月·平方米、四级服务0.8元/月·平方米。

高层或带电梯普通住宅:一级服务0.8元/月·平方米、二级服务1.1元/月·平方米、三级服务1.5元/月·平方米、四级服务2.0元/月·平方米。

每个物业服务质量等级对应的物业服务收费标准为基准价格,具体收费标准可上下浮动10%。

已成立业主大会(业主委员会)的普通住宅物业服务收费实行市场调节价,具体物业服务收费标准由业主大会(业主委员会)与物业服务企业根据物业服务质量等级标准协商确定。

非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体物业服务收费标准由物业服务企业与业主或业主大会(业主委员会)自主协商确定。

此外,新政没有涉及公共租赁住房小区和老旧小区的物业服务收费标准,也就是说,这些小区的物业收费标准不作调整。

新疆广汇物业管理有限公司客服部部长丁玉军说,新规按照四级分类对应物业服务收费标准,这让物业公司更进一步明确了一点,即提高物业服务标准,提高业主满意度是提高物业服务收费的惟一途径。

地下及立体停车库实行市场调节价

对于住宅小区停车费,62号文按地面及地下,以及普通住宅小区、高层住宅小区、多层和高层混合住宅小区等进行了区分。

新规明确:物业管理区域内的地上(地面)停车服务收费最高70元/车·月。临时进入住宅小区的社会车辆,首小时以内不收费,超过1小时按2元/小时收取(不足1小时按1小时计费),每天(24小时以内)最高收取10元。

对普通住宅小区内业主拥有产权(或使用权)的车库或车库内的车位按照普通住宅物业服务收费标准收取物业服务费用(含车库公共照明用电费用)。

其中:多层住宅小区按照该小区多层住宅物业服务费标准收取;高层住宅小区按照该小区高层住宅物业服务费标准收取;多层、高层混合住宅小区共用地下车库(车位)的,按照该小区高层住宅物业服务费标准收取;住宅和非住宅混合的小区,对住宅业主按照该小区住宅物业服务费标准收取,对非住宅业主实行市场调节价。

以上停车服务收费标准适用于前期物业管理,业主大会(业主委员会)成立后实行市场调节价。

租用地下车库(车位)和机械化立体停车库(车位)的实行市场调节价。

已购买小区内建设的机械化立体停车库(车位)或机械台板式停车库的停车物业服务费实行市场调节价。

在首先保证满足业主停车需求的情况下,小区内经相关部门批准向社会开放的停车场,按不超过同类地段的占道停车收费标准收费。

按照规划设计要求有供暖设施设备并按设计温度正常供暖的地下车库(车位),其热费的收缴应按照《乌鲁木齐市供热管理条例》执行。

市场调节价如何定业主物业协商着办

此次新规明确:业主大会(业主委员会)成立后、租用地下车库(车位)和机械化立体停车库(车位)、已购买小区内建设的机械化立体停车库(车位)或机械台板式停车库的均实行市场调节价。

为何停车费实行市场调节价,市场调节价又是如何确定的呢?

乌市发展改革委医药和服务价格处处长王新疆介绍说,停车费明确实行市场调节价主要考虑以下因素:

一是严格贯彻执行自治区发改委、住建厅颁布的《自治区物业服务收费管理办法》的新要求和新规定。二是结合乌市物业收费,小区停车收费中存在诸多矛盾和问题,本着实事求是,从实际出发的原则,重新完善修订了相关政策规定。如重新明确了地下车库(车位)的租金标准、物业收费等新规定。三是通过建立科学合理的动态价格调控机制,疏导价格矛盾,增强物业服务企业经营活力,促进全市物业服务行业的健康良性发展。

62号文明确,未成立业主大会(业主委员会)提供前期物业服务的普通住宅物业服务收费和住宅小区停车服务收费实行政府指导价。业主大会(业主委员会)成立后,实行市场调节价。

即:可由业主大会(业主委员会)按照物业管理条例等法规,结合本小区实际情况,选聘物业服务企业,签订物业服务合同,在合同中约定各项物业服务标准和内容及各项价格收费标准等事项。

此外,新规还提出,按照规划设计要求有供暖设施设备并按照设计温度正常供暖的地下停车库(车位),其热费的收缴应按照《乌鲁木齐市供热管理条例》执行。

那么,车库要达到多少度收费多少呢?对此,王新疆解释说,乌市近年来新开发建设的住宅小区均配建了地下停车库(停车位)和供采暖系统设备,针对目前的实际情况,对地下车库的供暖问题,应由供用热双方按照《乌鲁木齐市供热管理条例》相关规定,签订供热合同履行。

公共收益收支需公示乱收费最高罚5倍

小区物业费收了多少?怎么花的?这些涉及小区物业公共收益的收支情况,62号文要求进行严格公示。

乌市住房保障和房产管理局物业监管办主任马强说,新规执行后,物业公司要严格执行公共收益收支公示制度,每半年公示一次小区公共收益收支情况。

乌市价格监督检查局局长焦占军介绍说,物业服务收费必须严格执行明码标价制度。物业服务企业应将服务内容、服务标准、计费方式、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等在物业服务区域内显著位置公示,接受业主监督。

对物业企业违反价格法律、法规的行为,将依据相关法律、法规予以查处,对于违规收费经营所得处以最高5倍罚款。

为啥新规调多层物业费不调高层

此次新规对多层住宅物业服务收费标准进行了调整,对高层没有调整,基于什么样的考虑?

对此,乌市发展改革委医药和服务价格处处长王新疆说,乌市此前执行的多层住宅物业收费标准为0.3、0.4、0.5、0.6元/月·平方米,这一标准已12年未作调整。按这一标准,目前乌市大部分物业服务企业在普通住宅小区经营管理中都存在亏损情况。因此,根据成本监审结论,此次对普通住宅物业服务收费进行了上调。

目前,乌市高层住宅物业服务费的标准分别为0.8、1.1、1.5、2.0元/月·平方米,最高可上浮至2.20元/月·平方米,此收费标准与西部相似城市相比基本适中。考虑到广大居民的承受能力、经济发展水平,因此没有对高层住宅物业服务收费进行调整。

统计数据显示,乌市登记注册及备案物业企业578家,物业从业人员近3.5万人,为乌市82.26余万户、239余万居民提供了物业服务。

据调查统计,2015年乌市物业行业收入29.458亿元,经营成本28.298亿元,全行业1.16亿元的经营利润集中体现在一些具有一定规模的商业项目和有限的几家大型物业服务企业身上。而占主导地位的中小型、小微型物业服务企业不同程度处于亏损状态。

1月已收的物业费可按新规多退少补

此次新规虽然于昨日发布,但要求从1月1日开始实施,那么1月份已经按照旧标准收取的物业、停车费用该怎么办?

对此,乌市发展改革委有关负责人介绍,对在2016年1月1日至12月31日期间发生的物业费、停车费等,仍按此前规定执行。而在2017年1月1日至目前,已经收取的物业费、停车费,可按62号文件多退少补。

第一季度的物业费、停车费怎么收?业主是否要补缴?

对此,新疆新金坤物业服务有限公司总经理熊勇军表示,物业费属于预收费项目,目前第一季度物业费多已收取,新旧规定之间差价物业公司将通过与业主协商后灵活掌握,如果业主同意则可补缴差价,如果业主普遍反对,一旦物业公司核算后认定能够负担也可能不补收差价。

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