近日,深圳罗湖区6个城市更新项目集中开工,计划全年新开工14个项目。
2017年的深圳可谓是进入“城市更新”年,随着深圳市留存用地的日益减少,可预见的是后续的“城市更新”项目将会越来越多地启动。
深圳老百姓对房产政策的嗅觉较灵敏,似乎已经闻到其中的投资信息。
相信,老百姓也知道购买小产权房的风险,但具体的风险到底在哪?风险有多大?似乎并不甚清楚。
罗湖“水贝村”扎根深圳已经600多年,与向西、湖贝、黄贝岭三村同为张姓祖先,是特区最为古老的城中村之一。
案情简介
该房产系村委在村属集体用地上建造,按套分配给村民的,没有进行报建,没有任何行政机关颁发的产权凭证。
2009年,深圳市开展过历史遗留违法建筑普查,并进行了公告。当时该房产公告的权利人是村民B子,A在本案诉讼中没有提交证据证明其在公告后有提出异议。
2012年,水贝村与京基地产签订了《更新改造项目合作协议书》正式启动水贝村的旧城改造更新工作。
2012年,《城市更新拆除重建私宅房屋产权申报及确权表》登记权利人为B子。
2015年,该房产由京基地产与B子签订了《拆迁补偿协议》,并已经拆除。由此引发A向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼,要求返还购房款及利息,和同类房产的差价。本律师系代理B妻作为有利害关系的第三人参加本案诉讼。
近日,罗湖法院作出裁决: “本案房产系在村属集体建设用地上建设的房屋,在行政主管部门对该违法建筑处理之前,当事人请求对方承担合同权利的,不予受理。”
据此,判决裁定驳回原告的起诉。

一旦本裁决生效,意味着:
买房人A失去了房产,
失去了巨额拆迁补偿款,
失去了拆迁安置房,
当年支付的购房款也要不回来了,1992年支付的30万元购房款,仅仅是占有使用了20余年。
放在2017年的深圳,这套房至少已值500万以上,A的风险和损失显而易见。
现在该房已经拆除,还会有行政部门对该房产进行定性吗?
显然可能性极低了。
A一定会想,在1992年,他用当年的巨款30万元,如果购房的不是这套房,而是普通的商品房,现在市值怎么着也500万元以上了。而不会像如今,一无所有了。

一、深圳处理违法建筑的政策
如此一来,由于深圳违法建筑数量众多,且存在重新确权、“转正”的可能,因而深圳的法院系统在处理违法建筑买卖违约纠纷时,并非采取一刀切的办法,而是具体情况具体分析,对症下药。
二、深圳法院对违法建筑买卖合同纠纷的处理方式
宝安区法院明确指出:
“原、被告签订的《房屋转让合同书》,《房屋转让合同书》所涉案房屋未办理房地产初始登记,亦未补办用地及建设等手续,尚不具备商品房的性质,原告将其出售,违反了法律法规的强制性规定,应属无效”。
在合同无效后的处理上,“根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。故被告应将涉案房产返还给原告并支付占有使用房屋期间的费用,原告亦应将收取被告的房款100000元及利息返还给被告”。
卖方诉讼解约也是如此。
这是几年来深圳地区相关法院,尤其是基层法院处理“违法建筑” 解约纠纷的常见处理方式。
《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
本案中,虽然原告已经取得了涉案房屋的所有权证,但该房屋所有权证并不包含房地一体的内容。
且在深圳市宝安区处理历史遗留违法私房过程中,被告已经作为涉案房地产的申报人进行了申报,相关部门尚未办理涉案房地产的不动产登记手续,亦未做出有关所有权权属证明。
由于涉案房地产的产权归属还在申报办理过程中,属于房地一体的房地产权属尚不明确的情形,应当由行政机关先行处理,原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求,依法应予驳回。”,并据此驳回卖方原告的起诉。

宝安区法院认为:“原、被告为房屋买卖合同关系,本案为房屋买卖合同纠纷。
现无证据证明涉案房屋有相应的报建手续以及权属证明,故原、被告签订的《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》违反了我国法律法规的有关规定,应认定为无效合同”;
因涉及历史遗留问题,“原告提出的请求被告返还涉案房产以及被告收取的房屋占有使用费、租金以及利息的诉讼请求,本院另行制作民事裁定书进行处理”。

俗称的“小产权房”种类较多,分为:村委统建楼,村民自建房(有宅基地证、无宅基地证); 根据建筑年限的不同,有的进行了违法建筑普查公告,有的没有进行普查公告。
买房人的损失主要取决于能否作为拆迁补偿主体,现实操作中,拆迁开发商与哪个业主签订《拆迁补偿协议》,重要的依据之一就是:深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查的申报主体。
申报主体能否变更?什么情况下可以变更?将成为您的投资是取得风险和收益的分水岭。
因此,投资农民房,是不是只签订《房屋买卖合同》或将合同给村委盖章备案就能得到保障呢?答案显然是否定的。
鄢礼丽律师建议各投资人应识别其中的风险,
遇到情况可以咨询律师,聘请律师
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10月26日,水贝村城市更新项目工地正在打地基。