拆迁房还能买吗？风险到底有多大？

近日，深圳罗湖区6个城市更新项目集中开工，计划全年新开工14个项目。

2017年的深圳可谓是进入“城市更新”年，随着深圳市留存用地的日益减少，可预见的是后续的“城市更新”项目将会越来越多地启动。

深圳老百姓对房产政策的嗅觉较灵敏，似乎已经闻到其中的投资信息。

相信，老百姓也知道购买小产权房的风险，但具体的风险到底在哪？风险有多大？似乎并不甚清楚。

罗湖“水贝村”扎根深圳已经600多年，与向西、湖贝、黄贝岭三村同为张姓祖先，是特区最为古老的城中村之一。

案情简介

一旦本裁决生效，意味着：

买房人A失去了房产，

失去了巨额拆迁补偿款，

失去了拆迁安置房，

当年支付的购房款也要不回来了，1992年支付的30万元购房款，仅仅是占有使用了20余年。

放在2017年的深圳，这套房至少已值500万以上，A的风险和损失显而易见。

现在该房已经拆除，还会有行政部门对该房产进行定性吗？

显然可能性极低了。

A一定会想，在1992年，他用当年的巨款30万元，如果购房的不是这套房，而是普通的商品房，现在市值怎么着也500万元以上了。而不会像如今，一无所有了。

一、深圳处理违法建筑的政策

如此一来，由于深圳违法建筑数量众多，且存在重新确权、“转正”的可能，因而深圳的法院系统在处理违法建筑买卖违约纠纷时，并非采取一刀切的办法，而是具体情况具体分析，对症下药。

二、深圳法院对违法建筑买卖合同纠纷的处理方式

宝安区法院明确指出：

“原、被告签订的《房屋转让合同书》，《房屋转让合同书》所涉案房屋未办理房地产初始登记，亦未补办用地及建设等手续，尚不具备商品房的性质，原告将其出售，违反了法律法规的强制性规定，应属无效”。

在合同无效后的处理上，“根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故被告应将涉案房产返还给原告并支付占有使用房屋期间的费用，原告亦应将收取被告的房款100000元及利息返还给被告”。

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

本案中，虽然原告已经取得了涉案房屋的所有权证，但该房屋所有权证并不包含房地一体的内容。

且在深圳市宝安区处理历史遗留违法私房过程中，被告已经作为涉案房地产的申报人进行了申报，相关部门尚未办理涉案房地产的不动产登记手续，亦未做出有关所有权权属证明。

由于涉案房地产的产权归属还在申报办理过程中，属于房地一体的房地产权属尚不明确的情形，应当由行政机关先行处理，原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求，依法应予驳回。”，并据此驳回卖方原告的起诉。

宝安区法院认为：“原、被告为房屋买卖合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷。

现无证据证明涉案房屋有相应的报建手续以及权属证明，故原、被告签订的《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同”；

因涉及历史遗留问题，“原告提出的请求被告返还涉案房产以及被告收取的房屋占有使用费、租金以及利息的诉讼请求，本院另行制作民事裁定书进行处理”。

俗称的“小产权房”种类较多，分为：村委统建楼，村民自建房（有宅基地证、无宅基地证）； 根据建筑年限的不同，有的进行了违法建筑普查公告，有的没有进行普查公告。

买房人的损失主要取决于能否作为拆迁补偿主体，现实操作中，拆迁开发商与哪个业主签订《拆迁补偿协议》，重要的依据之一就是：深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查的申报主体。

申报主体能否变更？什么情况下可以变更？将成为您的投资是取得风险和收益的分水岭。

因此，投资农民房，是不是只签订《房屋买卖合同》或将合同给村委盖章备案就能得到保障呢？答案显然是否定的。

鄢礼丽律师建议各投资人应识别其中的风险，

遇到情况可以咨询律师，聘请律师

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