房地产市场调控热潮再起,经理人最担心金融和产业政策

目前,全国掀起了又一轮的房地产市场调控热潮,限贷是其中的一项核心措施。同时,银行业金融机构将迎来MPA(宏观审慎评估体系)考核,房贷比是考核的重要内容之一。在这两座“大山”的压制下,节节攀升的房贷还涨得动吗?

在各地出台的楼市调控措施中,北京无疑是最严厉的,也具有很强的推广示范作用。北京推出的措施之一是,居民购买二套房认定由“认房不认贷”改为 “认房又认贷”,二套房首付比例上调至60%,最高贷款期限降至25年。之后,全国多个城市跟风北京,出台了更严厉的楼市调控政策,其中限贷仍是主要手 段。

即便是以楼市去库存为主要任务的一些三四线城市,也在楼市调控热潮的带动下陆续推出了以限购为主、限贷为辅的措施。

楼市调控层层加码构成了房贷继续快速增长的一大阻力。

房贷无疑是各家商业银行的“优质资产”。从已经公布2016年年报的上市银行来看,个人住房贷款均呈高速增长态势,其中建行增长29.26%,农行增长32.8%, 平安银行 增长高达85.41%。

从已经公布的今年前两个月房贷数据看,1月份发放房贷6293亿元,比上月增加2076亿元,比去年同期增加1510亿元,刷新了历史纪录。2月份,住户中长期贷款增加3804亿元,仍维持了较高水平。据机构预测,3月份的住户中长期贷款仍有望维持高位。

商业银行对房贷投放的青睐有加是其保持快速增长的一大动力。但这一动力有望被MPA考核削弱。从今年一季度开始,银行业金融机构就将正式进行MPA考核,这是自表外理财纳入广义信贷后的首次正式考核。而银行房贷比将成为MPA考核的重要内容。

在金融防风险、楼市去泡沫、考核趋严的背景下,各家商业银行在房贷投放上会日趋谨慎。这构成了房贷继续快速增长的又一大阻力。

然而,房贷增长的惯性作用不容小觑,这从今年前两个月的情况就可以看出来。央行行长周小川在今年全国“两会”上表示,房贷“还会以相对比较快的速度发展,但是确实要适当平衡”。他判断,未来房贷“估计会适当放慢”。

在楼市调控加码和银行考核趋严两座“大山”的压制下,房贷增速确实难以维持去年以来的高增长态势,但出现较为明显的放慢迹象恐怕要等到4月份以后了。

 

两会后的第三天,楼市调控的风暴已经开始,全国各地楼市调控政策密集出台,响应政府号召“因城施策”,特别是北京、广州等热点城市更是被称为“天雷滚滚”。调控的风暴显然还没有结束,开发商们整体表现沉稳,不过对于金融政策和产业政策信心明显下滑。

记者调查显示,4月中国房地产经理人信心指数(ChinaReal-EstateManagerConfidenceIndex,简称中房MCI指数)为72.01,与上个月基本持平,相当于2016年全年经理人信心最低时水平。从单项目信心来看,金融政策和产业政策两项明显下滑,环比下跌7%。

融创中国创始人孙宏斌在3月底的业绩发布会上感慨“这轮调控史无前例的严格,我对市场非常非常悲观。”

目前融创更多通过并购市场获得机会,据融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德介绍道,从去年第四季度开始,融创中国就在控制公开市场拿地行为。他认为,按照当前的调控方向,今年或者到明年上半年,热点城市房价肯定不会上涨。“房价下跌可能性不大,至于上涨,也不太可能。”

万科在3月27日发布的年报时显示,2016年公司对烟台、唐山、乌鲁木齐等12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备,较2015年底增长82.3%,同时持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。

万科集团相关人士在接受记者采访时解释,计提存货减值准备基于非常审慎的财务原则,公司会根据项目历史的售价、目前的售价和旁边可比项目的售价情况,以及在开发项目已经发生的成本、未来发生的成本作一个比较。“今年新增的存货减值约8.4亿元,主要发生在一个老项目和六个新项目。这些项目大多数在三、四线城市。”

看到万科的计提城市名单,有地产公司内部进行了专门的研究,对比自己公司所在项目的销售情况。这恰好与中央分类指导,因城市施策,重点消化三四线城市房地产的过量库存相呼应。

“房子是用来住的,不是用来炒的。”这意味着调控不可能轻易放松,央行行长周小川亦透露随着住房产业的政策调整,住房贷款会适当放慢。

对于开发商来说,要深入理解新政,在政策收紧,融资难度加大的同时,做好打持久战的准备。

2017年4月MCI指数调查

  

  ——观点

五矿地产北京区域公司营销负责人炊昭煜:

观点:北京3月的新政相比以往更加严厉,涉及购房资格、信贷政策、交易税费等多方面。严控之下将有大量需求被挤出北京市而挤到环北京区域,包括廊坊、保定、张家口等地。虽然廊坊的调控新政也已公布了,但只是提升购买门槛,并未更严格地管制购房资格,因而环北京区域未来半年依然是非常重要的市场。

浙江大树置业集团有限公司总经理施彦:

观点:对于企业来说,目前不是拿地窗口期,尤其是这两年,只会在承受范围内拿地,去拿一些开发商资金链断了的土地,以及进行并购、收购存量项目。

在浙江嘉兴地区,在以前的四五年时间里,长期处于价格洼地。去年下半年到今年上半年,房价涨幅过快地方政府密集出台楼市调控,因此,一些高价拿地的开发商被套住,于是有些开发商会采取“歪门邪道”,把这些价格以车库等各种名目转嫁到消费者身上。

河北省保定市联众房产经纪策划公司置业顾问张永明:

观点:保定市调控政策相对宽松,在限购与严查下大部分楼盘属于封盘状态。现在有一个怪现像,保定的当地人“唱空”楼市,外地人“唱多”楼市。这与受教育程度及政策关注度很有关系。

深圳控股副总裁董方:

观点:限价政策对我们拿地是利好,房价阶段性打压、成交量逐渐下滑后,地价也会向下走。
来源:中国房地产网

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