河北严禁大规模开发房地产

据新华社石家庄4月15日电河北雄安新区临时党委、筹委会15日发布政策,坚决严厉打击土地、房地产领域的违法犯罪行为,对炒房炒地、圈地囤地等行 为,持续保持严管、严打高压态势;对违法违规的,发现一起、查处一起,绝不姑息手软。对一切妨碍新区规划建设大局的行为,都将依法予以坚决纠正。

据介绍,党中央、国务院决定设立河北雄安新区的消息发布后,一些不法企业、房地产黑中介、投机商人借新区设立之机炒房、炒地,侵害群众切身利益,干扰市场秩序,造成不良社会影响。

雄安新区坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,严禁大规模开发房地产,对新区区域内的有关土地、房地产开发等项目逐一摸底调查,逐一核对登记,分门别类、集中清理、依法整治。

雄 安新区将认真制定土地开发利用、房地产市场调控政策,积极探索创新土地管理利用和住房保障新模式。严格土地用途管制,不搞大规模土地批租。健全住房保障体 系,制定差别化购房、信贷政策。严格规划管控,严格控制地价房价。建立起一个既平稳有序又充满活力的土地利用和房地产供给市场。

品住房库存消化周期超36个月的城市应停止供地

近日, 住房城乡建设部、国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(以下简称为“通知”)。《通知》明确规定,合理安排住宅用地供应,对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

《通知》指出,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

同时,要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

科学把握住房建设和上市节奏。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目,要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度,严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理,督促房地产开发企业合理定价。

建立健全购租并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房,盘活存量住房资源。

《通知》还要求加大住房保障力度,扎实推进棚户区改造,确保完成2017年600万套棚户区改造任务。统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。此外,继续发展公租房、共有产权房。各地要转变公租房保障方式,实行实物保障与租赁补贴并举,推进公租房货币化。

乌鲁木齐市个人建设房屋规划管理办法

第一章 总则

第一条 为合理利用土地,规范个人房屋建设行为,加强个人房屋建设规划管理,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《新疆维吾尔自治区实施<城乡规划法>办法》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 在本市城乡规划区内制定和实施个人建设房屋规划,进行个人建设房屋活动的,适用本办法。
第三条 个人建设房屋的规划管理工作在市人民政府的统一领导下实行分级管理。
市城乡规划主管部门负责本市个人建设房屋的规划管理工作。
区(县)城乡规划主管部门具体负责本辖区内个人建设房屋的日常规划管理工作。
发展和改革、建设、国土资源管理、房产、环境保护、市政市容、行政执法、林业(园林)、公安等部门应当在各自职责范围内配合做好个人建设房屋规划管理工作。
第四条 个人建设房屋应当坚持规划先导、因地制宜的原则,严格执行城市总体规划、区域控制性详细规划、村庄规划,合理布局区域的人口、基础设施和公共服务设施,合理确定建设标准,有效保护耕地。
第二章 规划编制与修改

第五条 市城乡规划主管部门指导各区(县)人民政府组织编制本辖区控制性详细规划、乡规划、村庄规划。
控制性详细规划应当符合城市总体规划中关于功能分区、用地布局、禁止、限制和适宜建设的地域范围等有关规定;乡规划、村庄规划的内容应当包括住宅等各项建设的用地布局和建设要求。
第六条 在城市规划建成区内镇总体规划、乡规划、村庄规划不单独编制,纳入城市规划统一管理。
乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划,依法报上级人民政府审批。
村庄规划在报送审批前,应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。
第七条 编制和修改乡规划、村庄规划应当具备国家规定的人口、土地、经济、测绘、勘察、地质、水文、环境、文物、安全等基础资料。
编制规划需要本市有关部门、单位提供相关基础资料的,有关部门和单位应当及时予以配合。
第八条 乡规划、村庄规划的组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担具体编制工作。
编制乡规划、村庄规划应当符合法律、法规和国家、自治区标准、技术规范及其他有关规定。编制和实施乡规划、村庄规划,应当使用统一的坐标系、高程系和地形图。
第九条 乡规划、村庄规划的规划期限一般为10-20年。组织编制单位在规划期内可依据本市国民经济和社会发展规划,按照法定权限和程序对规划进行修改。
第十条 各区(县)人民政府要将乡规划、村庄规划的编制和管理经费纳入本级财政预算。

第三章 个人房屋建设规划的实施

第十一条 在城乡规划区内进行土地利用和个人房屋建设的,应当符合城乡规划,服从规划监督管理;未依法取得建设规划、用地批准手续的房屋,不得动工建设。
第十二条 在城乡规划确定的铁路、公路、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、地震断裂带控制范围、危险品防护范围、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地内,不予办理新建、扩建手续。
第十三条 在规划区范围外禁止新建个人房屋,在规划区范围内限制建设零星分散的个人房屋;因自然灾害损毁或属危房等原因需拆除改建的零星村民个人房屋,应按照“拆旧建新、旧宅复垦”原则,在规划的村民居住区集中建设,不宜原地改建、扩建。
第十四条 个人房屋建设规划的实施实行分级负责制度,建设项目的规划管理实行建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可等规划许可制度。
第十五条 区(县)城乡规划主管部门应对个人建设房屋的外形、楼层、高度、色彩等作出统一、明确的要求,保证个人建筑的整体协调和外观统一。

第四章 个人房屋建设管理

第十六条 农村村民建设住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和乡规划、村庄规划,充分利用旧宅基地、空闲地、未利用土地和建设预留用地,严格控制占用耕地,不得占用基本农田。
鼓励农村村民向中心村或小城镇集聚,鼓励城镇规划区内的农村村民在统一规划指导下,建设住宅小区。
第十七条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积按《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》规定的标准执行。
国土、公安、规划等部门应当加强协作,建立健全信息沟通工作机制,及时、准确提供相关数据,按照《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》规定的标准做好农村宅基地具体面积的确定工作。
第十八条 农村村民符合下列条件之一的,可以申请宅基地:
(一)子女达到法定年龄结婚确需分户,而宅基地不够标准的;
(二)外来人口落户,成为本集体经济组织成员(村民),没有宅基地的;
(三)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划,需要搬迁的;
(四)符合法律规定的其他情形。
农村村民原有宅基地面积超过规定标准或将原有宅基地上房屋出卖、出租、赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。
第十九条 农村村民建设住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织或村民委员会提出申请,经村民代表会或村民会议通过并予以公布,由本集体经济组织或村民委员会签署意见,并按下列程序办理规划手续:
(一)村民委员会应当持书面申请、拟建项目情况说明、拟选建房地址的土地使用权属证明文件、现状地形图等材料,向区(县)城乡规划主管部门申请核发《建设项目选址意见书》,区(县)城乡规划主管部门应当自受理之日起20个工作日内依据乡规划、村庄规划审查完毕。对符合规划的,核发整宗地块的《建设项目选址意见书》;
村民委员会在取得《建设项目选址意见书》后依法向区(县)城乡规划主管部门申请办理整宗地块的《乡村建设规划许可证》。
(二)村民委员会按照法定程序确定建房人员名单和宅基地编号。符合法定条件的,由区(县)城乡规划主管部门依法逐宗向村民核发《乡村建设规划许可证》。
第二十条 村民在村庄规划区范围内,在原有宅基地内申请翻建、改扩建房屋的,应持房屋产权证、土地使用证、身份证、户口等材料,依法办理《乡村建设规划许可证》和《建设工程施工许可证》。
第二十一条 停止为城市居民划地建房。撤村建居后个人新建住宅,停止一家一户围院划地建房,由区(县)人民政府组织乡、撤村建居后的公司,按照统一规划、统一设计、统一管理的集约化模式建设住宅小区。
第二十二条 城市居民申请翻建、改(扩)建房屋的,应持房屋产权证、土地使用权证、危房鉴定书、身份证、户口本等材料,依法办理《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。
第二十三条 农村村民新建、改(扩)建住宅和城市居民改(扩)建住宅按以下规定办理:
(一)保证自身和相邻建筑安全,与周边四邻不产生争议。与相邻房屋贴建的,应征得相邻方同意,并签署书面意见;
(二)留出一定的空地率作为院落及绿化用地,用地面积在200平方米(含200平方米)以下,空地率不低于25%;用地面积在200-400平方米(含400平方米)之间,空地率不低于30%;用地面积在400平方米以上,按《乌鲁木齐市城市规划管理技术规定》执行,并同时考虑本人家庭人口,按建筑面积35-40平方米/人计算住房面积。
(三)农村村民新建及现状已有建筑占空地率指标未达到上述规定的前提下,按以下公式办理:
院内可建设房屋总面积≤土地使用权证载明面积×(1-空地率)×2层,可建设地下室(层数为地下一层),地下室层高不得超过2.2米,不计面积,不办理产权登记手续。建筑屋顶采用坡屋顶设计。一层房屋从室外自然地坪起算,总高度不得超过4.2米(含女儿墙);二层房屋从室外自然地坪起算,总高度不得超过7.2米(含女儿墙)。
(四)院内已建房屋建筑面积等于或大于本条第(三)项规定的,不予受理增建的申请,按土地使用权证载明面积和性质办理翻建手续;若小于,在满足相关规定的情况下,可增建至二层,但院内房屋总面积不得超过本条第(三)项规定面积。
(五)按撤村建居政策办理房产、土地手续的房屋,经房产部门鉴定属于危房的,按房屋产权登记两层以下面积办理规划手续。
(六)《国有土地使用权证》使用期限已届满的,应先到国土部门申请续期。
(七)原由乌鲁木齐县发放的乌鲁木齐县行政辖区外房产、土地手续应到市房产、国土部门依法办理变更手续。
第二十四条 临时房屋超过批准使用年限的不予办理翻建手续。
第二十五条 城市居民的原有房屋被依法征收的,城乡规划主管部门不予受理被征收人另行要求划地建房的申请。
第二十六条 未经城乡规划主管部门批准修建的个人房屋,不予补办规划手续,房产行政管理部门不予发放房屋所有权证。
第二十七条 在本市城乡规划区内个人房屋建设工程竣工后,个人应向市、区(县)城乡规划主管部门提出对建设工程进行规划核实的书面申请。城乡规划行政主管部门应当按照国家和自治区的有关规定对建设工程的布局、造型、使用性质、配套设施、环境建设等是否符合规划许可,应当拆除的房屋和临时建筑是否已经拆除进行核实。符合规划条件的,向建设单位出具建设工程规划竣工认可文件;对不符合规划条件的,责令其限期改正,重新予以核实。
第二十八条 占用城市道路规划范围的沿街个人房屋,持土地、房产手续、危房鉴定材料申请翻建的,应按规划要求退让距离。无法避开城市道路规划控制线的,须征求有关部门的同意意见后按临时维修办理相关规划手续。
第二十九条 对不影响城市近期建设规划、市政公用设施、交通、消防、环保、环境卫生、绿化及四邻居住条件,且办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等部分规划手续(包括由农十二师、乌鲁木齐县规划部门发放的规划手续)的历史遗留已建房屋,按规划许可建设的,办理后续规划手续,其中已建设二层以上(不含二层)房屋,须经有相应资质的工程质量检测机构检测符合结构安全;对未按规划许可建设的,按照《城乡规划法》有关规定依法处理后,办理后续规划手续。
第三十条 新(扩)建道路需要征收国有土地上房屋的,对征收后剩余的建设用地面积小于120平方米的房屋应采取整体征收。
第三十一条 市土地储备机构应对纳入储备的土地依法进行保护管理。
第三十二条 《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的,拆迁范围内的合法建筑经鉴定为危房确需翻建的,按下列规定办理:
(一)在依法批准的拆迁期限内的,由房产管理部门牵头依法协调处理;
(二)已超过批准拆迁期限的,由城乡规划主管部门履行法定告知义务后依法办理。
第三十三条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
超过暂停期限,在房屋征收范围内经依法认定为合法房屋且经鉴定属于危房确需翻建的,由城乡规划主管部门依法办理。
第三十四条 各区(县)建设局负责对本辖区个人自建房屋依法发放《建设工程施工许可证》,并对工程质量和安全进行监管。
第三十五条 承担个人房屋建筑工程施工任务的单位,必须具有相应的施工资质,并按照规定的经营范围承担施工任务。

第五章 监督检查

第三十六条 对个人房屋建设工程的管理依法采取建设工程定验线记录册、主体结构封顶核实、区(县)建设局质检验收、工程竣工核实等措施实施全过程监督管理。
第三十七条 市、区(县)城乡规划、行政执法、建设部门对本市个人房屋建设情况进行监督检查,有权采取以下措施:
(一)要求有关人员提供与监督事项有关的文件、资料,并进行复制;
(二)要求有关人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明,并根据需要进入现场进行勘测、拍摄和录音;
(三)责令有关人员停止违法行为。
市、区(县)城乡规划主管部门和行政执法部门的工作人员履行前款规定的监督检查职责时,应当出示执法证件,被监督检查的人员应当予以配合,不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。
第三十八条 区(县)人民政府是本辖区内制止和查处违法建设行为的责任主体。
街道办事处、乡(镇)人民政府应当以社区和村组为单位,开展日常巡查工作,及时发现和举报违法建设行为。
居民委员会、村民委员会依法协助做好查处违法建设行为的相关工作。

第六章 附则

第三十九条 本办法由乌鲁木齐市城乡规划管理局负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。原《乌鲁木齐市个人房屋建设规划管理办法》(乌政办〔2008〕202号)自行废止。

治理违法建设办

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乌鲁木齐市经开区投资近亿元升级20个社区

经开区投资近亿元升级20个社区

社区面积扩至1000平方米以上升级完善服务功能

今年乌鲁木齐经开区(头屯河区)将投入近1亿元对辖区内面积不足1000平方米的20个社区进行改造升级,升级后的社区公共活动面积更大、服务功能更全。

近1个月以来,60岁的刘凤芝每天都去绿岭社区文体活动中心唱歌、跳舞、踢毽子。经过升级改造的绿岭社区在今年2月投入使用,面积达1070平方米,除了政务服务大厅外,还包括综合文化服务中心、道德讲堂、图书阅览室等配套设施,让居民的归属感和幸福感得到进一步提升。

据介绍,经开区(头区)今年计划改造升级的20个社区,都存在办公区域小、设施设备不齐全、居民办理业务不方便等现象。比如绿岭社区在2016年成立初期面积只有100平方米。

经开区(头区)民政局副局长王映国介绍:“这些社区升级后,80%的面积将用于开展服务和群众活动。”

据 了解,经开区(头区)共有83个社区,其中只有39个社区的面积达到1000平方米以上,按照《自治区党委、自治区人民政府关于进一步规范和加强社区工作 的意见》,坚持“一站一室四中心”原则,对辖区内面积不足1000平方米的44个社区在今明两年完成升级改造。改造升级的场地包括:社区办公用房、社区警 务室、党员活动中心、便民服务中心、文体活动中心、医疗卫生服务中心。

另据了解,升级改造中的科技园社区也将于5月投入使用。目前该社区租用着400多平方米的门面房作为办公场地,新办公场所是一栋2层楼。该社区党总支部书记刘丽君说:“我们将充分利用好新社区的宣传阵地、服务阵地,更好地服务于居民。”

房地产税改革在路上,土地政策已现拐点

在推进税制改革、土地财政面临瓶颈、投机投资购房不断的多重背景下,房地产税制改革已箭在弦上。多位受访专家认为,今年房地产税落地的可能性不大,但预计推进速度将加快,对房地产市场也将产生比较明显的影响。

今年两会期间,房地产税成为大众关注的热点话题之一。

事实上在此之前,已有多个相关部门对房地产税进行表态。如2月23日,住房和城乡建设部副部长陆克华表示,有关部门正在按照中央要求开展房地产税立法工作。

我国目前有关房地产的财政税收是以土地出让和房产交易两个环节为主,尤其是土地出让金收入占据了很多地方财政收入的很大比例,而对于持有环节的税收占据比例极其微小,这就产生了所谓的“土地财政”。

业内人士认为,从近年土地出让金变化、土地财政占地方收入比重变化来看,中国土地财政拐点已现,房地产税将成为土地财政的接替者。

在推进税制改革、土地财政面临瓶颈、投机投资购房不断的多重背景下,房地产税制改革已箭在弦上。多位受访专家认为,今年房地产税落地的可能性不大,但预计推进速度将加快,对房地产市场也将产生比较明显的影响。

土地出让金高峰已过

2016年是中国房地产市场最为火热的年份之一,热点城市高价地频现,但当年全国土地出让金收入为3.56万亿元,较2015年增长19.3%,仍低于2014年的4万多亿。

回望2001年至2014年,全国土地出让金收入整体呈上升趋势,2014年达到最高峰,2015年再度下滑负增长,2016年虽回升,但仍未超越2014年。

从土地出让金占比来看,2016年土地出让金相当于全国地方财政总收入的29%,比2015年上升0.6%,但仍处于近十几年来相对较低的水平。而占比高点是2010年的40%。

杨红旭认为,在房地产市场深度调整的影响下,自2014年以来土地出让金相当于地方财政总收入的比重下跌,大概率改变了2001-2010年震荡上行的趋势。中国狭义土地财政的最高潮已经过去。

如果将房地产有关税收纳入,安信证券分析师陈天诚测算后指出,2016年全国财政超过三成收入来自于房地产行业,2010-2015年则超过三成,加上部分项目未明细拆分,这个数据可能还有被低估。

陈天诚认为,近两年财政收入增速持续下降,财政赤字率持续增加,如果地产行业收入和销售出现下降,政府不但收入来源大幅减少,而且利息支出在不断增大,政府财政压力可想而知。

房地产税制改革成关键

“土地财政”吃紧,改革进入深水区,房地产税也被提上日程。2016年12月底,全国财政工作会议提出,要研究提出健全地方税体系方案。

结合2016年中央经济工作会议提出的建立房地产市场长效机制,杨红旭认为,税制改革的重要方向之一是对不动产开征持有税。

房 地产税改革中最关键的是针对个人住房持有环节的房产税(物业税)。从国际经验来看,美国、韩国等成熟市场经济体将房产税作为地方财政收入的重要和稳定来 源,Wind数据显示,美国房产税占地方政府财政收入的15%左右,日本固定资产税占地方税收收入的40%左右。

但在我国,1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中,征收对象主要是经营性的房产产权所有人,个人所有非营业用的房产则被排除在外。

《中国税务年鉴》数据显示,1998年至2004年间,房产税占地方财政收入比重维持在3%左右,而2005年起逐年下降,尽管2011年略有回升,但仍在2.1%-2.4%区间内。

从已经试点的上海和成都两个城市的经验来看,由于征税税基很小,使得房产税未对税收总额作出很大贡献,也几乎未体现出税收的调节作用。

方正证券首席经济学家任泽平认为,相比国外,中国仍有大量基本居住需求,房产税因免征面积设置、房产评估值豁免设置等,很难形成高税收规模,短期内无法完全替代土地财政。但他也认为,房产税推出,可能成为重要地方财源。

中原地产首席分析师张大伟则对记者表示,房地产税的出现,可以增加地方政府收入,尤其是增加地方政府的稳定收入,一定程度上可以降低地方政府高价卖地的意愿,减少地王出现的概率。

不过,在减税减负的大方针下,直接全国范围内推广房地产税并不现实。

张大伟认为,目前国内的土地年租制与房地产税冲突,“新增税费、不改变供需结构的话,最后结果依然是加税”。

多位专家也认为,房地产税征税的税基囊括了房价的所有组成部分,而出让土地时的土地使用权在目前中国房价中占据绝对大头,在对房地产税征收时又一次收取这部分费用,属于重复征收。

不过,也有不少法律和财政专家、学者力主加快房地产税立法。全国政协委员贾康就认为,征收房地产税在法理上没有硬性障碍。不是说只有土地私有才可以征收房地产税。

对房价影响几何?

尽管落地困难,但房地产税立法已纳入五年立法规划,已是被确认的事实。

3月4日,全国人大五次会议大会发言人傅莹明确表示,本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划;不过,2017年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

那么,房地产税究竟要如何征收?这是很多人关心的问题。从之前已有的试点看,房产税都是从新增量开始试点,对新购房人群核查存量面积,超额的征收房产税。以上海为例,如果不新购房屋,之前存量面积不计算房产税,但如果新购房将叠加之前存量一起计算房产税。

这样政策落地的难度小,上海、重庆都是先从增量开始,但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大,重庆已经逐渐开始扩大到存量。

但是长远来看,肯定会涉及存量多套房。张大伟认为,后期房地产税扩大化甚至有可能对二套以上全面收取的可能性非常大。

而一位不愿透露姓名的大型开发商董事长则认为,应该对三套以上房源征收房地产税。

无论是从几套开始征收,这对目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在的现状,尤其是多套房产投资者,可能会有比较大的影响。短期可能影响部分投资者抛出房源;也可能会影响部分库存空置房源选择出租,增加租赁房源平抑房租上涨。

贾康认为,房地产税并不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势,但可以使房价更平稳,使上扬曲线比较平缓,遏制炒作,防止房价上涨过程中的大起大落。

但 在成熟的房地产市场,房产税对于房价的作用明显。2016年11月,国际货币基金组织(IMF)财务部经济学家Tigran Poghosyan对美国 51个州77个大都市统计区(MSA)2005年至2014年间数据进行回归分析发现,每增加0.5个百分点的财产税就能够让房价波动性下降 0.5-5.5个百分点,而且这个量化关系非常稳定,适用于美国不同法规的地区,即便房产估价方式和房价波动性也不尽相同。

土地出让金高峰已过房地产税改革势在必行

在推进税制改革、土地财政面临瓶颈、投机投资购房不断的多重背景下,房地产税制改革已箭在弦上。多位受访专家认为,今年房地产税落地的可能性不大,但预计推进速度将加快,对房地产市场也将产生比较明显的影响。

今年两会期间,房地产税成为大众关注的热点话题之一。

事实上在此之前,已有多个相关部门对房地产税进行表态。如2月23日,住房和城乡建设部副部长陆克华表示,有关部门正在按照中央要求开展房地产税立法工作。

我国目前有关房地产的财政税收是以土地出让和房产交易两个环节为主,尤其是土地出让金收入占据了很多地方财政收入的很大比例,而对于持有环节的税收占据比例极其微小,这就产生了所谓的“土地财政”。

业内人士及认为,从近年土地出让金变化、土地财政占地方收入比重变化来看,中国土地财政拐点已现,房地产税将成为土地财政的接替者。

在推进税制改革、土地财政面临瓶颈、投机投资购房不断的多重背景下,房地产税制改革已箭在弦上。多位受访专家认为,今年房地产税落地的可能性不大,但预计推进速度将加快,对房地产市场也将产生比较明显的影响。

土地出让金高峰已过

2016年是中国房地产市场最为火热的年份之一,热点城市高价地频现,但当年全国土地出让金收入为3.56万亿元,较2015年增长19.3%,仍低于2014年的4万多亿。

回望2001年至2014年,全国土地出让金收入整体呈上升趋势,2014年达到最高峰,2015年再度下滑负增长,2016年虽回升,但仍未超越2014年。

从土地出让金占比来看,2016年土地出让金相当于全国地方财政总收入的29%,比2015年上升0.6%,但仍处于近十几年来相对较低的水平。而占比高点是2010年的40%。

杨红旭认为,在房地产市场深度调整的影响下,自2014年以来土地出让金相当于地方财政总收入的比重下跌,大概率改变了2001-2010年震荡上行的趋势。中国狭义土地财政的最高潮已经过去。

如果将房地产有关税收纳入,安信证券分析师陈天诚测算后指出,2016年全国财政超过三成收入来自于房地产行业,2010-2015年则超过三成,加上部分项目未明细拆分,这个数据可能还有被低估。

陈天诚认为,近两年财政收入增速持续下降,财政赤字率持续增加,如果地产行业收入和销售出现下降,政府不但收入来源大幅减少,而且利息支出在不断增大,政府财政压力可想而知。

房地产税制改革成关键

“土地财政”吃紧,改革进入深水区,房地产税也被提上日程。2016年12月底,全国财政工作会议提出,要研究提出健全地方税体系方案。

结合2016年中央经济工作会议提出的建立房地产市场长效机制,杨红旭认为,税制改革的重要方向之一是对不动产开征持有税。

房地产税改革中最关键的是针对个人住房持有环节的房产税(物业税)。从国际经验来看,美国、韩国等成熟市场经济体将房产税作为地方财政收入的重要和稳定来源,Wind数据显示,美国房产税占地方政府财政收入的15%左右,日本固定资产税占地方税收收入的40%左右。

但在我国,1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中,征收对象主要是经营性的房产产权所有人,个人所有非营业用的房产则被排除在外。

《中国税务年鉴》数据显示,1998年至2004年间,房产税占地方财政收入比重维持在3%左右,而2005年起逐年下降,尽管2011年略有回升,但仍在2.1%-2.4%区间内。

从已经试点的上海和成都两个城市的经验来看,由于征税税基很小,使得房产税未对税收总额作出很大贡献,也几乎未体现出税收的调节作用。

方正证券(8.590, 0.10, 1.18%)首席经济学家任泽平认为,相比国外,中国仍有大量基本居住需求,房产税因免征面积设置、房产评估值豁免设置等,很难形成高税收规模,短期内无法完全替代土地财政。但他也认为,房产税推出,可能成为重要地方财源。

中原地产首席分析师张大伟则对记者表示,房地产税的出现,可以增加地方政府收入,尤其是增加地方政府的稳定收入,一定程度上可以降低地方政府高价卖地的意愿,减少地王出现的概率。

不过,在减税减负的大方针下,直接全国范围内推广房地产税并不现实。

张大伟认为,目前国内的土地年租制与房地产税冲突,“新增税费、不改变供需结构的话,最后结果依然是加税”。

多位专家也认为,房地产税征税的税基囊括了房价的所有组成部分,而出让土地时的土地使用权在目前中国房价中占据绝对大头,在对房地产税征收时又一次收取这部分费用,属于重复征收。

不过,也有不少法律和财政专家、学者力主加快房地产税立法。全国政协委员贾康就认为,征收房地产税在法理上没有硬性障碍。不是说只有土地私有才可以征收房地产税。

对房价影响几何?

尽管落地困难,但房地产税立法已纳入五年立法规划,已是被确认的事实。

3月4日,全国人大五次会议大会发言人傅莹明确表示,本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划;不过,2017年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

那么,房地产税究竟要如何征收?这是很多人关心的问题。从之前已有的试点看,房产税都是从新增量开始试点,对新购房人群核查存量面积,超额的征收房产税。以上海为例,如果不新购房屋,之前存量面积不计算房产税,但如果新购房将叠加之前存量一起计算房产税。

这样政策落地的难度小,上海、重庆都是先从增量开始,但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大,重庆已经逐渐开始扩大到存量。

但是长远来看,肯定会涉及存量多套房。张大伟认为,后期房地产税扩大化甚至有可能对二套以上全面收取的可能性非常大。

而一位不愿透露姓名的大型开发商董事长则认为,应该对三套以上房源征收房地产税。

无论是从几套开始征收,这对目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在的现状,尤其是多套房产投资者,可能会有比较大的影响。短期可能影响部分投资者抛出房源;也可能会影响部分库存空置房源选择出租,增加租赁房源平抑房租上涨。

贾康认为,房地产税并不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势,但可以使房价更平稳,使上扬曲线比较平缓,遏制炒作,防止房价上涨过程中的大起大落。

但在成熟的房地产市场,房产税对于房价的作用明显。2016年11月,国际货币基金组织(IMF)财务部经济学家Tigran Poghosyan对美国51个州77个大都市统计区(MSA)2005年至2014年间数据进行回归分析发现,每增加0.5个百分点的财产税就能够让房 价波动性下降0.5-5.5个百分点,而且这个量化关系非常稳定,适用于美国不同法规的地区,即便房产估价方式和房价波动性也不尽相同。

乌鲁木齐经济开发区22宗土地卖了10.58亿元

乌鲁木齐经济开发区22宗土地卖了10.58亿元

近日,乌鲁木齐市国土资源局公布了2016年第十八批挂牌出让土地成交结果:22宗土地卖了10.58亿元,成交面积54.84万平方米。

从交易情况看,虽然都是低溢价率成交,不过22宗土地无一流拍,反映出市场的回暖迹象。

值得注意的是,这22宗地全都位于经济开发区。其中,乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司拿下14宗土地。包括高铁新城的面积为50900.78平米的商业用地,成交价格23030万元和面积为44667.72平米的商业用地,成交价24050万元。

另外,新疆天山同创房地产开发有限公司拿下经济技术开发区银环路和北六路四宗商业用地,成交总金额16285万元。

经开区近年来成为乌市购房关注度较高的区域,高铁新客站的运营、万达文旅项目入驻白鸟湖新区等一定程度上提升了该区的区域价值,而交通等配套设施的完善将进一步带动该区域的发展。

乌鲁木齐市出让14宗地块 4宗流拍

近日,乌鲁木齐市国土资源局出让14宗地块,最终4宗地块流拍,其余10宗以低溢价率成交,总成交额6.02亿元。其中,新疆广汇4515万元拿下白鸟湖路1号4宗用地。

乌鲁木齐市出让14宗地块 4宗流拍

近日,乌鲁木齐市国土资源局出让14宗地块,最终4宗地块流拍,其余10宗以低溢价率成交,总成交额6.02亿元。其中,新疆广汇4515万元拿下白鸟湖路1号4宗用地。

本次用地面积最大的为高新区北区阜新街的2016-C-004号科教(商业)用地,面积达到117457.12平方米,起始价36905万元;被乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司以36945万元收入囊中。

另外一宗位于高新区(新市区)湖州路66号的2015-C-154号商服用地被乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司以16385万元竞得。

值得注意的是,这次成交中,有4宗土地流拍。据统计,过去11个月,乌鲁木齐土地出让总成交额仅为228645万元。

2017年第一波乌鲁木齐挂牌出让两宗地块

乌鲁木齐市国土资源局在春节前挂牌出让两宗土地。

乌鲁木齐市国土资源局在春节前挂牌出让两宗土地。

2017年第一波乌鲁木齐挂牌出让两宗地块

2010-C-123号地块位于天山区兰湖路,该地块土地用途为其他商服用地,面积5334.33平米,挂牌起始价515万元。

近几年,天山区区土地供应日益紧缺,住宅用地几乎无延伸空间。今年天山区挂出的地块为商服地块。与此同时,天山区在售的普通住宅多为尾盘。总的来说,2017年天山区区新房剩余房源已寥寥无几,可选择的余地极小。

2013-C-261-3号地块位于水磨沟区八道湾,该地块土地用途为其他商服用地、城镇住宅用地,面价61853.91平米,挂牌起始价6135万元。

城北作为“发展重地”,是今后主城范围内可供连片开发面积最大、基础配套最好、发展潜力最强的区域。八道湾地块虽然面积不大,但建成后投资潜力巨大。

“手中有粮心中不慌。”2017年的土地市场,对于在去年有高去化率表现的房企来说,或许有着更高的吸引力,房企拿地的积极性也有望进一步回升。

2017年乌鲁木齐土地市场能否打好头阵?重点区块又花落谁主?新的市场空间能否被挖掘?

乌鲁木齐市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(市国土挂告字[2017]1号)

经乌鲁木齐市人民政府批准,乌鲁木齐市国土资源局决定以 挂牌 方式出让 2(幅) 地块的国有土地使用权。现将有关事项公告如下:

一、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求 :

宗地编号:  2010-C-123 宗地总面积:  5334.33平方米 宗地坐落:  天山区兰湖路
出让年限:  40年 容积率:  等于1 建筑密度(%):  等于50
绿化率(%):  等于20 建筑限高(米):
土地用途明细:
其他商服用地
投资强度:  万元/公顷 保证金:  300万元 估价报告备案号
起始价:  515万元 加价幅度:  15万元
挂牌开始时间:  2017年02月10日11时00分 挂牌截止时间:  2017年02月21日16时00分
备注:  主要用途:其他商服用地主要级别:商业七级使用年限:商业40年
宗地编号:  2013-C-261-3 宗地总面积:  61853.91平方米 宗地坐落:  水磨沟区八道湾路
出让年限:  50年 容积率:  等于2.7 建筑密度(%):  等于22
绿化率(%):  等于35 建筑限高(米):
土地用途明细:
其他普通商品住房用地
投资强度:  万元/公顷 保证金:  3500万元 估价报告备案号
起始价:  6135万元 加价幅度:  40万元
挂牌开始时间:  2017年02月10日11时00分 挂牌截止时间:  2017年02月21日16时00分
备注:  主要用途:其他商服用地,城镇住宅用地。主要级别:商业七级、住宅七级。使用年限:商业40年、住宅50年。

二、 中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加,申请人可以单独申请,也可以联合申请。申请人应具备的其他条件:
竞买者持土地使用权竞买申请书、企业工商营业执照、组织机构代码证、资质证明、企业法人代表身份证明、授权委托书、银行资质证明或个人身份证明等,于2017年1月26日至2017年2月20日到乌鲁木齐市国土资源交易市场索取有关挂牌资料。有意向参与竞买的单位或个人应于2017年2月20日16时前缴纳并兑现竞买保证金,提交竞买申请,方能参与竞买.

三、 本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。

四、 本次挂牌出让的详细资料和具体要求,见挂牌出让文件。申请人可于 2017年01月23日2017年02月20日乌鲁木齐市国土资源交易市场 获取 挂牌 出让文件。

五、 申请人可于 2017年01月23日2017年02月20日乌鲁木齐市国土资源交易市场 向我局提交书面申请。交纳竞买保证金的截止时间为2017年02月20日16时00分  。经审核,申请人按规定交纳竞买保证金,具备申请条件的,我局将在 2017年02月20日16时00分 前确认其竞买资格。

六、 本次国有土地使用权挂牌活动乌鲁木齐市国土资源交易市场 进行。各地块挂牌时间分别为:
2010-C-123 号地块:2017年02月10日11时00分2017年02月21日16时00分 ;
2013-C-261-3 号地块:2017年02月10日11时00分2017年02月21日16时00分 ;

七、 其他需要公告的事项:
(一)挂牌时间截止时,有竞买人表示愿意继续竞价,转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人。
挂牌竞买时间定于2017年2月10日11时至2017年2月21日16时整
挂牌竞买地点在乌鲁木齐市国土资源交易市场(天山区碱泉街1号乌鲁木齐市国土资源局办公楼二楼)
咨询电话:0991-8861214
网址:www.landchina.com www.urumqiland.gov.cn

八、 联系方式与银行帐户
联系地址:
联 系 人:
联系电话:
开户单位:
开户银行:
银行帐号:

乌鲁木齐市国土资源局