拆迁房还能买吗?风险到底有多大?

在深圳有一种投资,投资者趁小产权房要拆迁,不惜高价购买,坐等高价拆迁补偿款,这样的投资方式行得通吗?

近日,深圳罗湖区6个城市更新项目集中开工,计划全年新开工14个项目。

2017年的深圳可谓是进入“城市更新”年,随着深圳市留存用地的日益减少,可预见的是后续的“城市更新”项目将会越来越多地启动。

深圳老百姓对房产政策的嗅觉较灵敏,似乎已经闻到其中的投资信息。

相信,老百姓也知道购买小产权房的风险,但具体的风险到底在哪?风险有多大?似乎并不甚清楚。

鄢礼丽律师今天,就以自己亲自代理的深圳罗湖“水贝村”的拆迁案例进行剖析,为各位投资者将其中风险娓娓道来。

【水贝村拆迁引发的案例】

罗湖“水贝村”扎根深圳已经600多年,与向西、湖贝、黄贝岭三村同为张姓祖先,是特区最为古老的城中村之一。

案情简介

1992年,某A(非水贝村村民)与村民B签订了《房屋买卖合同》购买了水贝村某原村民B的一套三居室的房产,水贝村村委亦在该合同上盖章。A随即支付了购房款30万元,搬入居住使用至今。

该房产系村委在村属集体用地上建造,按套分配给村民的,没有进行报建,没有任何行政机关颁发的产权凭证。

2009年,深圳市开展过历史遗留违法建筑普查,并进行了公告。当时该房产公告的权利人是村民B子,A在本案诉讼中没有提交证据证明其在公告后有提出异议。

2012年,水贝村与京基地产签订了《更新改造项目合作协议书》正式启动水贝村的旧城改造更新工作。

2012年,《城市更新拆除重建私宅房屋产权申报及确权表》登记权利人为B子。

2015年,该房产由京基地产与B子签订了《拆迁补偿协议》,并已经拆除。由此引发A向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼,要求返还购房款及利息,和同类房产的差价。本律师系代理B妻作为有利害关系的第三人参加本案诉讼。

近日,罗湖法院作出裁决: “本案房产系在村属集体建设用地上建设的房屋,在行政主管部门对该违法建筑处理之前,当事人请求对方承担合同权利的,不予受理。”

据此,判决裁定驳回原告的起诉。

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A拿到这样的裁决,一定是泪奔的……

一旦本裁决生效,意味着:

买房人A失去了房产,

失去了巨额拆迁补偿款,

失去了拆迁安置房,

当年支付的购房款也要不回来了,1992年支付的30万元购房款,仅仅是占有使用了20余年。

放在2017年的深圳,这套房至少已值500万以上,A的风险和损失显而易见。

现在该房已经拆除,还会有行政部门对该房产进行定性吗?

显然可能性极低了。

A一定会想,在1992年,他用当年的巨款30万元,如果购房的不是这套房,而是普通的商品房,现在市值怎么着也500万元以上了。而不会像如今,一无所有了。

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 本律师借“水贝村”拆迁案,就深圳针对建法建筑历史问题的政策及深圳法院的相关判例,进行分析及探讨。

一、深圳处理违法建筑的政策

深圳市政府先后于2002年实施了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、2009年发布了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以上规范性文件合称“两规一决定”)等规范性文件,对历史遗留违法建筑进行处理。

根据“两规一决定”的精神,如以上历史遗留违法建筑对符合政府规定的标准,其产权方在履行申报程序,补交罚款及地价款之后,可进行确权处理。

如此一来,由于深圳违法建筑数量众多,且存在重新确权、“转正”的可能,因而深圳的法院系统在处理违法建筑买卖违约纠纷时,并非采取一刀切的办法,而是具体情况具体分析,对症下药。

二、深圳法院对违法建筑买卖合同纠纷的处理方式

 1 、直接宣告合同无效,双方返还。【能挽回买方的部分损失,风险相对较小】

在梁某与朱某房屋买卖合同纠纷一案[(2013)深宝法民三重字第5号]中。

宝安区法院明确指出:

原、被告签订的《房屋转让合同书》,《房屋转让合同书》所涉案房屋未办理房地产初始登记,亦未补办用地及建设等手续,尚不具备商品房的性质,原告将其出售,违反了法律法规的强制性规定,应属无效”。

在合同无效后的处理上,“根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。故被告应将涉案房产返还给原告并支付占有使用房屋期间的费用,原告亦应将收取被告的房款100000元及利息返还给被告”。

2、对于合同的效力不予处理,并以“需要行政机关先行处理”为由,裁定驳回起诉。【对于买房人损失风险最大的裁决】

本案A得到的就是这样的裁定结果。

不但买方要求卖方承担违约责任的案件如此,

卖方诉讼解约也是如此。

这是几年来深圳地区相关法院,尤其是基层法院处理“违法建筑” 解约纠纷的常见处理方式。

在处理原告卖方李某与买方邬某房屋买卖合同纠纷一案[(2014)深宝法民三初字第881号]中,宝安区法院认为:

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

本案中,虽然原告已经取得了涉案房屋的所有权证,但该房屋所有权证并不包含房地一体的内容。

且在深圳市宝安区处理历史遗留违法私房过程中,被告已经作为涉案房地产的申报人进行了申报,相关部门尚未办理涉案房地产的不动产登记手续,亦未做出有关所有权权属证明。

由于涉案房地产的产权归属还在申报办理过程中,属于房地一体的房地产权属尚不明确的情形,应当由行政机关先行处理,原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求,依法应予驳回。”,并据此驳回卖方原告的起诉。

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 3、确认合同无效,但后续处理需要根据行政机关的处理结果确定。【同样对于买房人损失风险最大的裁决,且未能定纷止争。】

在宝安区法院[(2016)粤0306民初6093号]中,面对本案原告(卖方)提出的“确认合同无效”、“支付房屋使用费、租金及利息”等诉讼请求。

宝安区法院认为:“原、被告为房屋买卖合同关系,本案为房屋买卖合同纠纷。

现无证据证明涉案房屋有相应的报建手续以及权属证明,故原、被告签订的《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》违反了我国法律法规的有关规定,应认定为无效合同”;

因涉及历史遗留问题,“原告提出的请求被告返还涉案房产以及被告收取的房屋占有使用费、租金以及利息的诉讼请求,本院另行制作民事裁定书进行处理”。

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律师观点

法院裁决先交给主管部门对相关问题进行审核、处理,在确认是否属于“违法建筑”后再行处理,虽是尊重历史、负责任的做法,但也可能导致纠纷久拖不决,未能起到定纷止争的效果。

俗称的“小产权房”种类较多,分为:村委统建楼,村民自建房(有宅基地证、无宅基地证); 根据建筑年限的不同,有的进行了违法建筑普查公告,有的没有进行普查公告。

买房人的损失主要取决于能否作为拆迁补偿主体,现实操作中,拆迁开发商与哪个业主签订《拆迁补偿协议》,重要的依据之一就是:深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查的申报主体。

申报主体能否变更?什么情况下可以变更?将成为您的投资是取得风险和收益的分水岭。

因此,投资农民房,是不是只签订《房屋买卖合同》或将合同给村委盖章备案就能得到保障呢?答案显然是否定的。

律师建议

投资有风险,风险需可控!

鄢礼丽律师建议各投资人应识别其中的风险,

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10月26日,水贝村城市更新项目工地正在打地基。

《房屋登记办法》

中华人民共和国建设部令

第 168 号

《房屋登记办法》已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过,现予发布,自2008年7月1日起施行。
建设部部长 汪光焘
二○○八年二月十五日

 

房屋登记办法

第一章 总  则

        第一条 为了规范房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益,依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规,制定本办法。
第二条 本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第三条 国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。
第四条 房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。
本办法所称房屋登记机构,是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
第五条 房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,由房屋登记机构管理。
第六条 房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。
从事房屋登记审核工作的人员,应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书,持证上岗。

第二章 一般规定

         第七条 办理房屋登记,一般依照下列程序进行:
(一)申请;
(二)受理;
(三)审核;
(四)记载于登记簿;
(五)发证。
房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告。
第八条 办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第九条 房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定,确定申请房屋登记需要提交的材料,并将申请登记材料目录公示。
第十条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第十一条 申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请,并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
第十二条 申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。
有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:
(一)因合法建造房屋取得房屋权利;
(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;
(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;
(四)有本办法所列变更登记情形之一;
(五)房屋灭失;
(六)权利人放弃房屋权利;
(七)法律、法规规定的其他情形。
第十三条 共有房屋,应当由共有人共同申请登记。
共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请。
第十四条 未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。
第十五条 申请房屋登记的,申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的,应当提供中文译本。
委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
第十六条 申请房屋登记的,申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。
第十七条 申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的,应当予以受理,并出具书面凭证。
申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的,应当不予受理,并告知申请人需要补正的内容。
第十八条 房屋登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。
房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。
第十九条 办理下列房屋登记,房屋登记机构应当实地查看:
(一)房屋所有权初始登记;
(二)在建工程抵押权登记;
(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;
(四)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
房屋登记机构实地查看时,申请人应当予以配合。
第二十条 登记申请符合下列条件的,房屋登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿:
(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;
(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致,申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;
(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;
(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;
(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。
登记申请不符合前款所列条件的,房屋登记机构应当不予登记,并书面告知申请人不予登记的原因。
第二十一条 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请。
第二十二条 有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:
(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;
(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;
(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;
(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;
(五)房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的;
(六)房屋被依法查封期间,权利人申请登记的;
(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
第二十三条 自受理登记申请之日起,房屋登记机构应当于下列时限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定:
(一)国有土地范围内房屋所有权登记,30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记,60个工作日;
(二)抵押权、地役权登记,10个工作日;
(三)预告登记、更正登记,10个工作日;
(四)异议登记,1个工作日。
公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的,经房屋登记机构负责人批准可以延长,但最长不得超过原时限的一倍。
法律、法规对登记时限另有规定的,从其规定。
第二十四条 房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。
房屋登记簿可以采用纸介质,也可以采用电子介质。采用电子介质的,应当有唯一、确定的纸介质转化形式,并应当定期异地备份。
第二十五条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的,房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后,由房屋登记机构发放登记证明。
第二十六条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
第二十七条 房屋权属证书、登记证明破损的,权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前,应当收回原房屋权属证书、登记证明,并将有关事项记载于房屋登记簿。
房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的,权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后,可以申请补发。房屋登记机构予以补发的,应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前,房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
第二十八条 房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。
申请查询、复制房屋登记资料的,应当按照规定的权限和程序办理。
第二十九条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋登记信息系统建设,逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。

第三章 国有土地范围内房屋登记

第一节 所有权登记

第三十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人身份证明;
(三)建设用地使用权证明;
(四)建设工程符合规划的证明;
(五)房屋已竣工的证明;
(六)房屋测绘报告;
(七)其他必要材料。
第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。
第三十二条 发生下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:
(一)买卖;
(二)互换;
(三)赠与;
(四)继承、受遗赠;
(五)房屋分割、合并,导致所有权发生转移的;
(六)以房屋出资入股;
(七)法人或者其他组织分立、合并,导致房屋所有权发生转移的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
第三十三条 申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人身份证明;
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
(四)证明房屋所有权发生转移的材料;
(五)其他必要材料。
前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
第三十四条 抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第三十三条规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
第三十五条 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权,权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时,应当将房屋登记到权利人名下后,再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。
因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权,人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的,房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的,应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。
第三十六条 发生下列情形之一的,权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记:
(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;
(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;
(三)房屋面积增加或者减少的;
(四)同一所有权人分割、合并房屋的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第三十七条 申请房屋所有权变更登记,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人身份证明;
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
(四)证明发生变更事实的材料;
(五)其他必要材料。
第三十八条 经依法登记的房屋发生下列情形之一的,房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记:
(一)房屋灭失的;
(二)放弃所有权的;
(三)法律、法规规定的其他情形。
第三十九条 申请房屋所有权注销登记的,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人身份证明;
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
(四)证明房屋所有权消灭的材料;
(五)其他必要材料。
第四十条 经依法登记的房屋上存在他项权利时,所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的,应当提供他项权利人的书面同意文件。
第四十一条 经登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记,将注销事项记载于房屋登记簿,原房屋所有权证收回或者公告作废。

第二节 抵押权登记

第四十二条 以房屋设定抵押的,当事人应当申请抵押权登记。
第四十三条 申请抵押权登记,应当提交下列文件:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
(四)抵押合同;
(五)主债权合同;
(六)其他必要材料。
第四十四条 对符合规定条件的抵押权设立登记,房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿:
(一)抵押当事人、债务人的姓名或者名称;
(二)被担保债权的数额;
(三)登记时间。
第四十五条 本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的,当事人应当申请抵押权变更登记。
第四十六条 申请抵押权变更登记,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋他项权证书;
(四)抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议;
(五)其他必要材料。
因抵押当事人姓名或者名称发生变更,或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的,无需提交前款第(四)项材料。
因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的,还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
第四十七条 经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让,申请抵押权转移登记的,主债权的转让人和受让人应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋他项权证书;
(四)房屋抵押权发生转移的证明材料;
(五)其他必要材料。
第四十八条 经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的,权利人应当申请抵押权注销登记:
(一)主债权消灭;
(二)抵押权已经实现;
(三)抵押权人放弃抵押权;
(四)法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。
第四十九条 申请抵押权注销登记的,应当提交下列材料:
(一) 登记申请书;
(二) 申请人的身份证明;
(三) 房屋他项权证书;
(四) 证明房屋抵押权消灭的材料;
(五) 其他必要材料。
第五十条 以房屋设定最高额抵押的,当事人应当申请最高额抵押权设立登记。
第五十一条 申请最高额抵押权设立登记,应当提交下列材料:
(一) 登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋所有权证书或房地产权证书;
(四)最高额抵押合同;
(五)一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料;
(六)其他必要材料。
第五十二条 当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围,申请登记的,应当提交下列材料:
(一)已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料;
(二)抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
第五十三条 对符合规定条件的最高额抵押权设立登记,除本办法第四十四条所列事项外,登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿,并明确记载其为最高额抵押权。
第五十四条 变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形,当事人应当申请最高额抵押权变更登记。
第五十五条 申请最高额抵押权变更登记,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋他项权证书;
(四)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;
(五)最高额抵押权发生变更的证明材料;
(六)其他必要材料。
因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的,还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
第五十六条 最高额抵押权担保的债权确定前,最高额抵押权发生转移,申请最高额抵押权转移登记的,转让人和受让人应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋他项权证书;
(四)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;
(五)最高额抵押权发生转移的证明材料;
(六)其他必要材料。
最高额抵押权担保的债权确定前,债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外,房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的,应当在办理最高额抵押权确定登记之后,依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。
第五十七条 经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定,申请最高额抵押权确定登记的,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋他项权证书;
(四)最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料;
(五)其他必要材料。
第五十八条 对符合规定条件的最高额抵押权确定登记,登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。
当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的,房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。
第五十九条 以在建工程设定抵押的,当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。
第六十条 申请在建工程抵押权设立登记的,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)抵押合同;
(四)主债权合同;
(五)建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书;
(六)建设工程规划许可证;
(七)其他必要材料。
第六十一条 已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的,当事人应当提交下列材料,申请变更登记、转移登记、注销登记:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)登记证明;
(四)证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料;
(五)其他必要材料。
第六十二条 在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

第三节 地役权登记

第六十三条 在房屋上设立地役权的,当事人可以申请地役权设立登记。
第六十四条 申请地役权设立登记,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)地役权合同;
(四)房屋所有权证书或者房地产权证书;
(五)其他必要材料。
第六十五条 对符合规定条件的地役权设立登记,房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿,并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。
第六十六条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,当事人应当提交下列材料,申请变更登记、转移登记、注销登记:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)登记证明;
(四)证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料;
(五)其他必要材料。

第四节 预告登记

第六十七条 有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:
(一)预购商品房;
(二)以预购商品房设定抵押;
(三)房屋所有权转让、抵押;
(四)法律、法规规定的其他情形。
第六十八条 预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
第六十九条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。
第七十条 申请预购商品房预告登记,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)已登记备案的商品房预售合同;
(四)当事人关于预告登记的约定;
(五)其他必要材料。
预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料。
第七十一条 申请预购商品房抵押权预告登记,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)抵押合同;
(四)主债权合同;
(五)预购商品房预告登记证明;
(六)当事人关于预告登记的约定;
(七)其他必要材料。
第七十二条 申请房屋所有权转移预告登记,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋所有权转让合同;
(四)转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书;
(五)当事人关于预告登记的约定;
(六)其他必要材料。
第七十三条 申请房屋抵押权预告登记的,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)抵押合同;
(四)主债权合同;
(五)房屋所有权证书或房地产权证书,或者房屋所有权转移登记的预告证明;
(六)当事人关于预告登记的约定;
(七)其他必要材料。

第五节 其他登记

第七十四条 权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的,可以提交下列材料,申请更正登记:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)证明房屋登记簿记载错误的材料。
利害关系人申请更正登记的,还应当提供权利人同意更正的证明材料。
房屋登记簿记载确有错误的,应当予以更正;需要更正房屋权属证书内容的,应当书面通知权利人换领房屋权属证书;房屋登记簿记载无误的,应当不予更正,并书面通知申请人。
第七十五条 房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误,不涉及房屋权利归属和内容的,应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记;当事人无正当理由逾期不办理更正登记的,房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正,并书面通知当事人。
对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误,房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记;办理更正登记期间,权利人因处分其房屋权利申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。
第七十六条 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误,而权利人不同意更正的,利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。
第七十七条 房屋登记机构受理异议登记的,应当将异议事项记载于房屋登记簿。
第七十八条 异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。
权利人处分房屋申请登记,房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,第三人申请异议登记的,房屋登记机构应当中止办理原登记申请,并书面通知申请人。
第七十九条 异议登记期间,异议登记申请人起诉,人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的,异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。
第八十条 人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的,房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书,办理相应的登记。
第八十一条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。

第四章 集体土地范围内房屋登记

第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。
法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的,从其规定。
第八十三条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;
(四)申请登记房屋符合城乡规划的证明;
(五)房屋测绘报告或者村民住房平面图;
(六)其他必要材料。
申请村民住房所有权初始登记的,还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十四条 办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记,房屋登记机构受理登记申请后,应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的,方可予以登记。
第八十五条 发生下列情形之一的,权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记:
(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;
(二)房屋坐落变更的;
(三)房屋面积增加或者减少的;
(四)同一所有权人分割、合并房屋的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第八十六条 房屋所有权依法发生转移,申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋所有权证书;
(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;
(五)证明房屋所有权发生转移的材料;
(六)其他必要材料。
申请村民住房所有权转移登记的,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。
第八十八条 依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押,申请抵押权登记的,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋所有权证书;
(四)集体所有建设用地使用权证明;
(五)主债权合同和抵押合同;
(六)其他必要材料。
第八十九条 房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的,应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
第九十条 办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记,可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。

第五章 法律责任

第九十一条 非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明,或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的,由房屋登记机构予以收缴;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第九十二条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记,给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任。
房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记,给他人造成损害的,由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后,对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员,有权追偿。
第九十三条 房屋登记机构工作人员有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿;
(二)对不符合登记条件的登记申请予以登记,或者对符合登记条件的登记申请不予登记;
(三)玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

第六章 附  则

第九十四条 房屋登记簿的内容和管理规范,由国务院建设主管部门另行制定。
第九十五条 房屋权属证书、登记证明,由国务院建设主管部门统一制定式样,统一监制,统一编号规则。
县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。
第九十六条 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记,可以参照本办法执行。
第九十七条 省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门可以根据法律、法规和本办法的规定,结合本地实际情况,制定房屋登记实施细则。
第九十八条 本办法自2008年7月1日起施行。《城市房屋权属登记管理办法》(建设部令第57号)、《建设部关于修改<城市房屋权属登记管理办法>的决定》(建设部令第99号)同时废止。

乌鲁木齐人1分钟看懂廉租房、公租房、经济房、限价房的区别!

说实话,在今天之前,小编一直觉得乌鲁木齐什么廉租房、经济房、限价房都是公租房,只是叫法不同而已。但是看啦这个资料,才晓得。这些“XXX房”完全就是不同的东西,就连廉租房跟公租房都是完全不同的东西,申请条件、申请流程也不相同。

所以小编就赶紧来给大家科普一下,让你1分钟就看懂乌鲁木齐廉租房、公租房、经济房、限价房的区别!

1

廉租房

乌鲁木齐政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。

2

经适房

即经济适用房,是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。

3

限价房

一种限价格限套型(面积)的商品房,主要解决中低收入家庭的住房困难,是目前限制高房价的一种临时性举措,并不是经济适用房。(限价商品房)。

4

公租房

即公共租赁房,是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

5

安置房

政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

1

在这五个概念中:依照对房屋产权占有的强度来看,有以下的关系:

(1)廉租房和公租房中的租赁人对廉租房和公租房是没有产权的。

(2)经适房的购买人对经适房只有有限产权,因为他们并不能够依照市场上的价格出售经适房,仅仅能依照政府规定的价格,卖给规定的买受人。

(3)一般来说,被安置人对安置房是享有完全产权的,但是由于被安置人可能为农村户口,也会出现安置房不具产权的情况。

(4)限价房的购买人对于限价房具有完全的产权,因为国家没有规定,限价房出售时必须限价。

2

廉租房同公租房之间的区别

两者都是有由政府建造或者出面向开发商购买的,由低收入群体递交申请,经审批后,支付较市场价格低的租金而入住的房子。但是他们之间最大的区别在于两种房屋面向的群体不同:

廉租房针对城镇居民中最低收入者,常规定家庭平均住宅面积需低于某个标准,不针对城市非户籍人口,而公租房不仅仅针对城镇户籍居民中的最低收入者,也面向城市的非户籍人口中的刚就业大学生,农民工等低收入群体。

公租房和廉租房有什么区别?

1、申请对象不同。廉租房的申请对象仅限于本市城镇低收入住房困难家庭,而公租房的申请对象不受区域和户籍限制。

2、收入限制标准不同。主城区申请廉租住房的收入限制标准为家庭人均月收入低于450元;申请公租房的收入限制标准为:单身人士月收入不高于2000元,家庭月收入不高于3000元。

3、交纳的租金不同。廉租房月租金标准约为0.8-1.2元/平方米。公租房的租金标准按照贷款利息、维护费等因素确定,不超过同类地段、同等品质房屋租金的60%,并动态调整。

人群范围:

人均住房建筑面积不足16㎡(含16㎡)的家庭和无房家庭,均可申请廉租住房 。

廉租住房申请条件及所需要提交的资料:

1、低保家庭需提交最低生活保障金领取存折原件(复印件1份);

2、单位或社区出具的家庭成员经济来源和收入现状证明;

3、申请人夫妻双方单位或社区出具的住房情况证明;无房户要出具租房的租赁证明,借住的需提交借住证明,人均住房建筑面积不足16㎡的住房困难户需提交房产证。(证明中需注明:房屋座落、面积、月租金,并由所在单位、社区加盖公章)

4、低收入家庭需民政部门对家庭收入的认定(月人均收入低于345元,含345元)

5、家庭成员身份证原件(复印件各1份);

6、家庭成员户口本原件(复印件各1份),夫妻双方同是本市户口但不在同一户口本上的需提交结婚证,离婚的需提交离婚证或协议书。

廉租住房审批程序:

1、申请家庭在户口所在地社区居委会领取并填写廉租住房申请表进行申报;

2、经社区居委会调查并填写调查意见后报社区所属街道办事处初审并进行第一次公示;

3、经街道办公示无异议后低保家庭直接报送区房改办审核,低收入家庭需报送区民政局进行低收入家庭认定后报区房改办;

4、区房改办审核后报市住房保障管理部门进行审核并第二次公示,公示无异议后给予保障。

乌鲁木齐没有土地证的房屋能办理不动产权证吗?

如果乌鲁木齐房屋只有房产证,没有土地证,原则上不能办理不动产交易,有些小区属于国土部门已收回了国土总证的,可先去国土局查询土地相关情况,如果属于这种情况可以先办理不动产证书后再进行交易。

此情况分两种:一是属于企事业单位在为职工办理房改房、集资建房、经济适用房时仅办理了房产证,未办理土地证,如属于这种情况,应联系房改房、集资建房、经济适用房所占土地的单位,由单位提供相关资料办理不动产登记; 二是属于开发商先为业主办理了房产证、但未办理土地证,需要开发商到国土部门申请出让地竣工验收合格后会同业主提供相关资料,到不动产登记中心申请不动产登记。

最高法:对无证房产的执行标准(2017整理)

阅读提示:现笔者分享最高人民法院法〔2012〕151号对住房和城乡建设部的函,供大家参考学习。

另外,需要提醒读者朋友们注意的是,我国是成文法国家。《最高人民法院关于f司法解释工作的规定》 法发(2007)12号第四条、第五条、第六条分别规定,最高人民法院发布的司法解释,应当经审判委员会讨论通过。最高人民法院发布的司法解释,具有法律效力。司法解释的形式分为”解释”、”规定”、”批复”和”决定”四种。

所以,其他所有各种形式的复函、意见均只有参考意义,切不可奉为圭臬。

权威指引

最高人民法院

关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知

法〔2012〕151号

各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:

现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》(建法函〔2012〕102号)转发你们,请参照执行,并在执行中注意如下问题:

一、各级人民法院在执行程序中,既要依法履行强制执行职责,又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力:既要保证执行工作的顺利开展,也要防止”违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行”现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的,执行法院应在30日内依照法律和有关规定,参照行政规章,对其说明理由进行审查。理由成立的,撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构:理由不成立的,书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。

特此通知。

最高人民法院

2012年6月15日

附件:

住房和城乡建设部

《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》

建法函[2012]102号

浙江省住房和城乡建设厅:

《关于无证房产可否依据协助执行文书直接办理产权登记的请示》(浙建房[2011]72号)收悉。经商最高人民法院,函复如下:

一、对已办理初始登记的房屋,房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书的要求予以办理。

二、对未办理初始登记的房屋,在完善相关手续后具备初始登记条件的,房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记;不具备初始登记条件的,房屋登记机构应当向人民法院书面说明情况,在人民法院按照法律和有关规定作出处理前,房屋登记机构暂停办理登记。

三、房屋登记机构依据人民法院协助执行通知书予以登记的,应当在房屋登记簿上记载基于人民法院生效的法律文书予以登记的事实。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二0一二年五月三十日

乌鲁木齐没有土地证的房屋能办理不动产权证吗?

如果房屋只有房产证,没有土地证,原则上不能办理不动产交易,有些小区属于国土部门已收回了国土总证的,可先去国土局查询土地相关情况,如果属于这种情况可以先办理不动产证书后再进行交易。

此情况分两种:一是属于企事业单位在为职工办理房改房、集资建房、经济适用房时仅办理了房产证,未办理土地证,如属于这种情况,应联系房改房、集资建房、经济适用房所占土地的单位,由单位提供相关资料办理不动产登记; 二是属于开发商先为业主办理了房产证、但未办理土地证,需要开发商到国土部门申请出让地竣工验收合格后会同业主提供相关资料,到不动产登记中心申请不动产登记。

乌鲁木齐买房时房产证办理不了的11种情况!

乌鲁木齐买房时房产证办理不了的11种情况!

买房除了居住之外,还兼有落户、孩子上学等功能。想落户,就得办房产证(不动产权证);孩子要上学,也必须有房产证(不动产权证)。其实,只要通过正规途径,购买没有问题的房子,都能取得房产证(不动产权证)。但是,也总有一些时候,因为各种原因,买的房子可能办不了房产证(不动产权证)。今天,小斗君就和大家聊聊办不了房产证(不动产权证)的11种情况。

1、购买在集体土地上建设的项目,也就是平常我们所说的小产区房;

2、购买未批准就立项建设的项目;

3、购买未取得规划许可证的项目;

4、购买未取得销售许可证的项目;

5、交房时未通过验收的项目;

6、土地或房屋未解除抵押的项目;

7、开发商未交纳全部税费的项目;

8、被政府部门查封或者限制交易的项目

9、购房者未交纳相关税费的房子;

10、买房人信息与产权人不一致的房子;

11、委托他人办理但没有出具授权委托书的房子。

针对以上房产证(不动产权证)不能办理的情况,有不同的处理方式。首先,在买房前需要确认项目五证是否齐全,五证不全的房子,不要购买(1-4种情况即可避免)。

如果是5-8种情况,需要开发商进行整改解决,比如接触抵押、交纳相关费用等。问题解决之后即可办理房产证(不动产权证)。如果开发商无法解决,可以携带购房合同,与其进行协商,解除合同并给予相应的赔偿;如果协商不成,则可以到法院起诉,来维护自己的合法权益。

9-11种情况是购房者自己的责任,对应的问题解决之后,即可办理房产证(不动产权证)。

乌鲁木齐什么样的房子可能办不了房产证

在乌鲁木齐房产证就是房子的“身份证”,其重要性不言而喻。乌鲁木齐买房子时,房产证会影响到以后落户、抵押贷款等,乌鲁木齐哪些房子不能办房产证?乌鲁木齐房产证办不下来怎么办呢?

乌鲁木齐什么样的房子可能办不了房产证

一、开发商有问题的房子

如果乌鲁木齐开发商本身已经失去办理楼盘产权的资格,自然也无法为购房者办理房产证,可能的情况有:

开发企业已经破产或被取消资质,无法继续办理楼盘的大确权;

开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金;

没有取得建筑面积实测数据;

没有完成竣工备案工作;

项目建设过程中私自变更规划;

项目建成之后,验收不合格等,都办不了房产证。

二、未满5年的经济适用房、回迁房

经济适用房是政策性住房,按照相关规定,入市满5年之后才能上市交易,未满5年就办不了房产证。

同样,回迁房也需要满5年之后需要上市交易。

三、小产权房

小产权房是在集体土地上建设的房子,一般开发商没有国有土地使用权证和建设用地规划许可证,这种情形下这个房子本身是不可能办下来房产证的。而且小产权房在交易时,不能贷款,后期如果拆迁,房子相关权益也难以得到保障。

所以大家买的时候一定要看好五证是否齐全!

四、被查封或抵押的房子

如果你购买的房子已经被抵押或者被查封,那这房子就不能办理买卖过户手续,也办不了房产证。甚至支付的房屋首付款也会打了水漂。

所以购买之前一定要先查询该房子是否被已被抵押或被查封。

我们都知道,没有乌鲁木齐房产证的房子不能买卖、不能抵押、不能出租、不能办理继承或赠予手续、不能得到补偿,权益也得不到保护,可谓风险巨大,乌鲁木齐购房人一定要谨慎谨慎再谨慎。

怎么识别房产证真伪?错误房产证真伪鉴别方式有哪些?

怎么识别房产证真伪?

房产证真伪查询方法有两种:网上查询和房产局现场查询。

①网上查询(部分地区提供网上房屋产权信息查询,购房者可以自行进入各地房产管理局网站进行查询):购房者通过点击省市链接进入各地房产管理局网站,输入所交易房屋的产权人姓名、产权证号进行房源查询,看房屋是否可以正常上市交易。

②房产局查询:在买卖双方签订二手房买卖合同之前,购房者可以到房产局进行房屋产权状况查询。购房者只需要携带个人身份证件和房产证(一般卖家会到场)到当地的房管局的档案馆或者是窗口进行查询。通过这种方法,购房者可以查询该房屋的所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等信息。这也是查询房屋产权状况是否正常的基本、安全的方式。

你不知道的错误房产证真伪鉴别方式有哪些?

封皮、团花、权证用纸和防伪底纹不靠谱。封皮、团花、权证用纸等等方法只能从一定程度上对房产证真假做出辅助的判断,但并不是唯一标准,判断房产证真伪的惟一依据因该是登记机关的印鉴。封皮、团花、权证终止和防伪底纹知识房产证的组成部分,这种方法不靠谱。

需要说明的是,市场上所说的检查封皮、团花、权证用纸等等方法都是不可靠的,买家千万不要以此为房产证真伪的判定标准,一定要去房管局进行查询,以免被不良卖家钻了空子。

乌鲁木齐房产证印花税缴纳比例是多少?怎样才能免征?

乌鲁木齐购房者肯定都听说过印花税一词,但房地产交易最后办理房产证的时候需要缴纳房产交易税费,印花税就是税费种类之一。印花税的缴纳比例为买卖双方分别缴纳房价的0.05%,但是此项税收已经从2009年开始对普通住宅交易免收。

什么是房地产印花税?房屋交易印花税如何缴纳?

乌鲁木齐房地产印花税是在房产买卖或者是房屋产权变动、转移等的时候,税务部门对产权变动双方(开发商与购房者、出卖人与购房者)进行的一种税收。

 

 房地产印花税的缴纳税率共有两个:

①比例税率。当房地产产权发生转移的时候,产权转移双方分别缴纳印花税,税率为0.05%;房屋租赁也需要缴纳印花税,税率1%;房产购销税率0.03%。

②定额税率。办理房地产权利证书的时候需要缴纳定额税费,每件5元。比如购房者办理房屋产权证、土地使用证的时候,这也就是人们常说的房产证印花税。

免征印花税的情况:

1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本;

2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据;

3.无息、贴息贷款合同;

4.企业因改制签订的产权转移;

5.农民合作社与本社成员签订农业产品和农业生产资料的合同;

6.外国政府、国际金融组织向中国政府、国家金融机构提供优惠贷款时签订的合同;

个人出租、承租住房,廉租住房、经济适用房购买租赁;

暂免征收印花税的情况:

1.个人买、卖住房;

2.农林作物、牧业畜类保险;

3.买卖证券、投资金金的单位;

4.书、报、看发行单位预订阅单位、个人之间的书立;

5.行政企脱钩企业改组、改管理体制、隶属关系,国有企业改制、盘点国有企业资产等发生的国有股权无偿划转行为(前提:国务院、省级人民政府决定或批准)。